十四五房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的“三新”
發(fā)布日期:2021/7/1 14:25:49 | 瀏覽次數(shù):8062 來(lái)源:特發(fā)地產(chǎn)-朱睿2020年10月29日，十九屆五中全會(huì)閉幕，審議通過(guò)了《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，不僅定調(diào)了“十四五”時(shí)期的發(fā)展計(jì)劃，也為中國(guó)中長(zhǎng)期發(fā)展提供了路線指引。
通過(guò)從我國(guó)的“十四五”規(guī)劃乃至中長(zhǎng)期發(fā)展路線中梳理出房地產(chǎn)行業(yè)的新邊界，牢牢抓緊“城市更新”、“新型城鎮(zhèn)化”、“土地要素改革”等核心精神，從而努力探索出一條企業(yè)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的路徑。
新時(shí)代的房地產(chǎn)企業(yè)，需要學(xué)會(huì)和城市發(fā)展同生共長(zhǎng)，相輔相成。作為深圳的房地產(chǎn)企業(yè)，必須有所作為，也必將大有所為。告別十三五，邁向十四五，為春天故事續(xù)寫更多篇章！
一、新邊界：房住不炒與人多地少
十四五時(shí)期，宏觀政策層面將會(huì)繼續(xù)延續(xù)自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)提出“房住不炒”的導(dǎo)向，讓房地產(chǎn)真正回歸居住屬性，弱化投資屬性，并且嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。主基調(diào)不變，變化只是細(xì)化到每個(gè)城市“因城施策”甚至每個(gè)市場(chǎng)主體“因企施策”的具體舉措。聚焦到特區(qū)，深圳全市面積（不含深汕合作區(qū)）約1997平方公里，其中基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)土地面積占總面積一半，居住用地占建設(shè)用地為22%，遠(yuǎn)低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。如何在“人多地少”的客觀環(huán)境下貫徹“房住不炒”，同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，已成為深圳房地產(chǎn)企業(yè)面臨的必考題。
二、新路徑：城市更新推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化
一方面，城市更新伴隨著中國(guó)城市過(guò)去30年的高速發(fā)展，已升級(jí)為以存量煥新、內(nèi)涵增值為發(fā)展訴求的4.0時(shí)代，“城市更新”這個(gè)話題始終圍繞著城市經(jīng)濟(jì)、建設(shè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。在建設(shè)智能、高效、可持續(xù)發(fā)展的城市中心的浪潮下，其內(nèi)涵擴(kuò)展到了城市結(jié)構(gòu)、功能體系及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的更新與升級(jí)，實(shí)質(zhì)是對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)的重新布局、對(duì)土地資源的重新開發(fā)、對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的重新分配和對(duì)區(qū)域功能的重新塑造。
另一方面，新型城鎮(zhèn)化作為“十四五”規(guī)劃中的重要一環(huán)，未來(lái)十年，新型城鎮(zhèn)化將會(huì)是人口、土地、產(chǎn)業(yè)更好結(jié)合的城鎮(zhèn)化，增強(qiáng)城市聚集效應(yīng)的城鎮(zhèn)化。
在深圳市“人多地少”的現(xiàn)實(shí)矛盾下，如何在有限的空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化？城市更新無(wú)疑是解題的核心路徑，通過(guò)城市更新，完善城市空間結(jié)構(gòu)，修復(fù)生態(tài)環(huán)境，提升城市風(fēng)貌，對(duì)城市區(qū)域再規(guī)劃和環(huán)境再升級(jí)，走出一條深圳特色的城市發(fā)展道路。
三、新未來(lái)：以標(biāo)桿項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)
“雙區(qū)驅(qū)動(dòng)”國(guó)家戰(zhàn)略背景下，深圳作為粵港澳大灣區(qū)的核心引擎，正朝著建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的方向前行，全面提升城市能級(jí)、重點(diǎn)建設(shè)核心功能區(qū)。其中，香蜜湖片區(qū)位于深圳核心區(qū)域，緊鄰福田中心區(qū)，區(qū)位價(jià)值突出，未來(lái)將打造成先行示范區(qū)規(guī)劃建設(shè)的新標(biāo)桿，建設(shè)成為深圳“城市新客廳”、“新金融中心”。特發(fā)即將實(shí)質(zhì)性進(jìn)入香蜜湖片區(qū)的開發(fā)階段，十四五期間可以從以下三個(gè)方面著手開展工作。
首先在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段應(yīng)立意高遠(yuǎn)，研究層面“對(duì)標(biāo)一流”。通過(guò)對(duì)標(biāo)全球范圍內(nèi)的標(biāo)桿城市綜合體項(xiàng)目，做到開拓視野、學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)、完善方法。通過(guò)尋找與各標(biāo)桿差距，對(duì)比行業(yè)內(nèi)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、有效做法和有益探索，緊密結(jié)合特發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理實(shí)際，協(xié)助優(yōu)化具體方法，補(bǔ)強(qiáng)短板、強(qiáng)化弱項(xiàng)，在具體工作措施改進(jìn)上有所助力。
其次則需要企業(yè)積極“整合資源”。這里的資源可以分為外部和內(nèi)部資源兩個(gè)方向。就企業(yè)內(nèi)部資源而言，應(yīng)充分發(fā)揮土地和融資上的國(guó)企優(yōu)勢(shì)，控制項(xiàng)目土地獲取成本和資金成本，走好項(xiàng)目開發(fā)的第一步；外部資源環(huán)節(jié)則是通過(guò)發(fā)揮香蜜湖項(xiàng)目的平臺(tái)效應(yīng)和高地效應(yīng)，匯集設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建筑、招商等領(lǐng)域的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，以補(bǔ)充組織現(xiàn)有的人才儲(chǔ)備。
最后，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的“轉(zhuǎn)型升級(jí)”。立足住宅開發(fā)，以香蜜湖項(xiàng)目為起點(diǎn)，主動(dòng)發(fā)展商業(yè)板塊，統(tǒng)籌遠(yuǎn)期的商業(yè)資產(chǎn)。從產(chǎn)品、營(yíng)運(yùn)、招商、標(biāo)準(zhǔn)化四個(gè)能力建設(shè)上抓起，打造現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力，真正意義上成為一家基于城市發(fā)展的綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)商。
“房住不炒”時(shí)代的房地產(chǎn)，需要插上轉(zhuǎn)型升級(jí)的“翅膀”。過(guò)去的五年，我們經(jīng)歷過(guò)躁動(dòng)、起伏和迷茫，十四五，我國(guó)將進(jìn)入新發(fā)展階段，即全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家、向第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)進(jìn)軍的階段。時(shí)代將會(huì)繼續(xù)賦予特發(fā)特殊的使命，香蜜湖，揚(yáng)帆起航正當(dāng)時(shí)。