地產多元化下的數(shù)據中心業(yè)務模式探索
發(fā)布日期:2020/11/10 15:20:25 | 瀏覽次數(shù):8142 來源:朱睿/特發(fā)地產公司一、“新基建”的時代背景及特征
（一）“新基建”概念逐步深化明確
2018年以來的歷次中央經濟工作會議都強調要加快5G網絡、數(shù)據中心等新型基礎設施建設進度。2020年4月20日，國家發(fā)改委首次明確：新型基礎設施是以新發(fā)展理念為引領，以技術創(chuàng)新為驅動，以信息網絡為基礎，面向高質量發(fā)展需要，提供數(shù)字轉型、智能升級、融合創(chuàng)新等服務的基礎設施體系。
（二）“新基建”迎來投資風口
隨著“新基建”概念的逐步清晰，各種配套政策的陸續(xù)出臺，截至5月已有31個省區(qū)市發(fā)布了2020年新基建相關重點項目投資計劃，其總投資額共計約40萬億元。
表格 SEQ 圖表 \* ARABIC 1 部分重點省市“新基建”板塊投資計劃
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總 投 資 |
資 金 安 排 |
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北京 |
300個重點項目，總投資2523億元 |
以民間投資為主 |
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上海 |
重大工程項目152項，1500億元 |
先進制造業(yè)、軌交 |
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江蘇 |
省重大項目240個，5410億元 |
數(shù)字經濟公共配套 |
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浙江 |
537個重大項目，8864億元總投 |
互聯(lián)網+智慧城市 |
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廣東 |
1230個重點項目，7000億元總投 |
粵港澳大灣區(qū)互聯(lián)互通 |
（三）“新基建”推動數(shù)據中心蓬勃發(fā)展
2019年，中國數(shù)據中心業(yè)務市場規(guī)模達到1562.5億元。國家“新基建”政策的推進，會讓國內數(shù)據中心項目快速增加，尤其是一些綠色、大型甚至超大型的數(shù)據中心會增多。預計2020-2022年，中國數(shù)據中心業(yè)務市場規(guī)模復合增長率為27.8%，2022年數(shù)據中心規(guī)模將達3200億元。
圖表 1 2014-2019年我國數(shù)據中心市場需求情況
二、數(shù)據中心項目開發(fā)基本邏輯及痛點
數(shù)據中心在本質上屬于建筑物的一種形態(tài)，因此從建設流程上而言，與普通的地產項目比較接近（見下圖所示），按照階段都可以劃分為：籌備—立項—設計—施工—驗收。
圖表2 標準數(shù)據中心建設流程
數(shù)據中心作為具有特殊用途的建筑物，對于各項軟硬件等技術指標都會存在比較嚴苛的要求，例如相對濕度、恒溫、安防消防等。在建設流程上，數(shù)據中心主要有“三難”：
（一）“選址難”，一線城市土地資源稀缺，以深圳為例，原則上不允許在核心城區(qū)新建數(shù)據中心項目，現(xiàn)存的項目多數(shù)是在原有園區(qū)的基礎上進行功能改造，存在諸多局限。
（二）“運作難”，數(shù)據中心作為重資產行業(yè)，所需的建設資金投入較大，盡管有穩(wěn)定的運營收入但整體資金回正周期長，一旦入住率不達標則很容易出現(xiàn)虧損的情況。
（三）“報建難”，數(shù)據中心在建設過程中，因其建筑功能、選址等各方面的特殊性，在報批報建環(huán)節(jié)過程中存在諸多不確定性，需要對項目所在地的法律法規(guī)、行業(yè)政策等有較為深度的了解，一旦報建環(huán)節(jié)受阻，就會影響項目整體的開發(fā)節(jié)奏。
三、產業(yè)助推地產發(fā)展
（一）房企“泛地產”業(yè)務的戰(zhàn)略導向
狹義上的多元化指圍繞房地產這個產業(yè)鏈條，不再只聚焦于單純的開發(fā)銷售模式，這是目前比較多的房企正在嘗試的多元化方式。而廣義上的多元化則完全跨界，指業(yè)務涉及醫(yī)療、旅游、機器人等和房地產本身沒有任何關系的行業(yè)。毫無疑問，多元化的目標應聚焦有政策紅利、有一定市場規(guī)模、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的新業(yè)務。
展望未來，泛地產業(yè)務在很長一段時間內將成為特發(fā)地產的重要戰(zhàn)略抓手，公司將會積極探索外部合作，尋求特發(fā)地產規(guī)模與業(yè)務增長新機會，因此如何在泛地產領域選擇合適的賽道實現(xiàn)后來居上，是企業(yè)必須要面對的課題。
（二）城市更新項目對產業(yè)配套的需求
城市更新伴隨著中國城市過去30年的高速發(fā)展，已升級為以舊煥新、內涵增值為發(fā)展訴求的時代，特發(fā)地產在“十三五”期間通過創(chuàng)新模式，踏準城市更新窗口期，積累了大量項目，這些項目中不乏土地利益整備統(tǒng)籌或者住宅+產業(yè)配套的綜合型項目，怎樣引入產業(yè)以及什么樣的產業(yè)，實現(xiàn)區(qū)域價值提升，都是公司所需要進行的思考。
四、特發(fā)地產對數(shù)據中心業(yè)務模式的思考
綜上所述，一方面“新基建”時代的到來為數(shù)據中心的蓬勃發(fā)展吹響了號角，這個“藍海”市場值得有所作為；另一方面不論是從房地產行業(yè)發(fā)展趨勢還是城市更新的角度出發(fā)，都要求房企在項目建設中積極引入高新產業(yè)。但企業(yè)自身又缺乏新基建相關的資源稟賦，如何發(fā)展好“地產+數(shù)據中心”的業(yè)務模式，應該從“跨界合作、平臺打造、頂層設計”三個維度開展工作。
（一）跨界合作引入內外部優(yōu)質資源
立足于自身的國資優(yōu)勢、土地優(yōu)勢和地產開發(fā)比較優(yōu)勢，探索跨業(yè)態(tài)、多渠道、多行業(yè)整合，一方面積極挖掘集團系統(tǒng)內部“新基建”相關的產業(yè)資源，如特發(fā)信息、麥捷科技等，另一方面則是通過與數(shù)據中心行業(yè)龍頭企業(yè)及城市規(guī)劃相關專業(yè)機構合作，引進對方的技術儲備填補項目產業(yè)建設中的短板。
（二）立足城市更新打造產業(yè)資源平臺
首先要梳理企業(yè)手上現(xiàn)有的城市更新儲備項目，對其中涉及到產業(yè)用地配套指標的項目要充分掌握用地規(guī)模，產業(yè)方向等詳細指標；其次，產業(yè)落地要以項目作為支撐，針對不同項目的產業(yè)用地指標量體裁衣定制化“數(shù)據中心”，通過打造“數(shù)據中心+地產”的模式，在完成規(guī)劃要求的同時又解決了項目建成后的招商和運營壓力，實現(xiàn)項目整體價值提升。
（三）從頂層設計的視角參與智慧城市建設
如果說“跨界合作，引入資源”是實現(xiàn)地產和數(shù)據中心點對點的鏈接，“搭建城市更新產業(yè)平臺”則是將點線的鏈接繪制成一張圖紙，而加入頂層設計之后，這張圖紙就有了高度，成為一個有機的立體。那么對于數(shù)據中心項目開發(fā)而言，什么是頂層設計？簡單而言就是站在建設智慧城市的角度去布局，前文中提到的數(shù)據中心項目兩大痛點“選址難、報建難”，對于單項目運作而言，無疑是極大地提高了企業(yè)的進入門檻和后期的不確定性。但當?shù)禺a開發(fā)企業(yè)和數(shù)據中心行業(yè)龍頭及專業(yè)機構完成資源整合并形成平臺效應，進而轉換角色，從單項目的開發(fā)者向智慧城市規(guī)劃者升級，在做到充分研究城市空間布局的前提下，在合適區(qū)域導入數(shù)據中心的產業(yè)布局，同時制定行業(yè)標準及產業(yè)規(guī)劃，這些痛點就能夠迎刃而解。
白銀時代的房地產行業(yè)，需要插上新基建的“翅膀”。而數(shù)據中心作為一種線上和線下并行，科技和地產相結合的建筑形態(tài)，做到優(yōu)勢互補，充分享受城市和時代發(fā)展的紅利。