“二次房改”新政一年，深圳地產存量開發(fā)迎新格局 ——風云激蕩三十年，深圳地產再出發(fā)
發(fā)布日期:2020/1/13 9:08:25 | 瀏覽次數(shù):8058 來源:李建平/特發(fā)地產公司“二次房改”新政一年，深圳地產存量開發(fā)迎新格局
——風云激蕩三十年，深圳地產再出發(fā)
李建平/特發(fā)地產公司
深圳開中國房地產行業(yè)先河，1988年發(fā)布《深圳經濟特區(qū)住房制度改革方案》，首次將住房供給貨幣化、市場化，自此拉開深圳地產30年風云激蕩的序幕。時至今日深圳已發(fā)展成特大型城市，正面臨著物理空間的束縛、土地資源的短缺，逼仄的空間與城市發(fā)展成為主要矛盾，變革已成必然之路。
30年迅猛發(fā)展，深圳房地產在創(chuàng)造奇跡的同時也積累了許多住房問題，如：供需不平衡；結構不合理、保障不充分；高房價下人才吸引力弱減，影響城市競爭力等。如何化解城市發(fā)展矛盾，解決歷史遺留問題，成為深圳面臨的重大課題。2018年7月27日，深圳市住房和建設局正式發(fā)布《深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》，其影響之深遠可能不亞于1988年“首次房改”，業(yè)界稱“二次房改”。
新政是在“房住不炒”、“租購并舉”長效機制亟待建立的大背景下，深圳的又一次大膽嘗試；是對“首次房改”的住房制度頂層設計進行與時俱進的糾偏和重建，其作為深圳2035年住房規(guī)劃的綱領性文件，值得我們研讀深思。
一、新政重構住房供應體系，強化住房保障作用
新政最大的亮點在于重構住房供應體系，明確了深圳未來（2018年至2035年）的住房發(fā)展目標。突出了房地產的公共屬性，強調了政府在住房供應體系中的保障作用。新政計劃未來18年提供170萬套住房，將商品房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房供應比例設定為4：2：2：2，即商品房70萬套，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房共計100萬套。
未來深圳住房供應將突破城域限制，以交通和產業(yè)布局為主線實現(xiàn)真正意義上的有效供應。
二、商品房市場供應總量不變，平穩(wěn)發(fā)展
據調查，從2009至今10年，深圳年竣工住宅面積在200-300萬平方米即2-4萬套這個區(qū)間，未來18年商品房的供應總量為70萬套，占總供應的40%，年均供應約4萬套左右，供應量基本平穩(wěn)，商品房市場不再有大規(guī)模、快速增長態(tài)勢，未來的爆發(fā)點將來自非商品房市場，參與企業(yè)將迎來歷史性發(fā)展機遇。
三、房改新政掀保障房建設大潮，非商品房市場迎來大發(fā)展
新政規(guī)劃未來18年保障房的供應占比達60%，供應總量達100萬套，這確立深圳保障房建設在住房供應中的主導地位，真正體現(xiàn)了“市場的歸市場、保障的歸保障”。雖然房改新政已實施一年，但我們仍可看到，受限于深圳土地資源緊缺，新政在各類型保障性房源籌集建設的效果不一，具體表現(xiàn)如下：
（一）通過“招拍掛”增加土地供應，效果有限
2018年深圳市土地累計供應79宗，其中住宅用地供應僅有13宗，成交12宗，流拍1宗。總成交建筑面積96.6萬平方米，其中保障房配建面積52.8萬平方米，占比約54.6%，按套均50平方米計算可新增保障房10559套。
從上圖可知，土地市場的參與主體正從傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)向人才住房專營機構轉變。雖然“招拍掛”增加了土地供應，但住宅用地的供應仍相當有限，難從根本上解決住房供需矛盾。單純的靠“招拍掛”增加土地供應來實現(xiàn)“二次房改”的目標，效果極為有限。
（二）向“城市更新”要保障房，效率低、成本高
深圳早在2008年就已出臺《深圳市城市更新辦法》，希望通過城市更新解決歷史遺留問題，盤活存量土地，開啟多渠道供地和供應住房的模式。一方面新房供應的90%來自城市更新，但由于其須配建保障房、提供公共配套并繳納地價，再加上高昂的拆遷成本，城市更新本質上已經推高了房價，成為抬高社會總成本的住房供應渠道。另一方面，由于城市更新政策約束“100%簽約”導致更新項目的實施難度大、周期長，效率受到極大影響。時至今日，容易拆的都拆了，剩下的都是硬骨頭，遇上政策調控，市場化主導的城市更新愈行愈艱。十年后的今天回看，我們會發(fā)現(xiàn)“城市更新”并沒有起到糾偏過往住房積弊的作用，有效提高城市住房總體供應，更難以承載建設深圳住房保障體系的歷史使命，這也是近幾年深圳市政府逐步收緊“城市更新”相關政策，為未來住房政策的實施預留足夠空間的考量。
（三）盤活存量的“棚戶區(qū)改造”或將成住房供應有效補充
2018年5月17日，深圳市政府發(fā)布了《關于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見》,正式拉開了深圳市棚戶區(qū)改造的序幕�！皩嵤┮庖姟敝忻鞔_了棚戶區(qū)改造以公共利益為目的，建立了“統(tǒng)一的補償標準”、“簽約率雙95%”、“可啟動征收程序”等保障措施。截止目前，棚改新政已發(fā)布一年，各區(qū)均有棚改項目如：福田區(qū)“華富村”、南山區(qū)“高新公寓”、寶安區(qū)“3839”、羅湖區(qū)“景�；▓@”等即將或已進入開工建設階段，正在進行摸底調查、意愿征集、補償簽約的項目更是數(shù)不勝數(shù)。以政府為主導的棚戶區(qū)改造項目有望實施效率大幅度提升。
未來深圳通過棚改盤活的存量空間巨大。據不完全統(tǒng)計，深圳1999年前建成且具備棚改實施條件的舊住宅小區(qū)約652個，總占地面積2162萬平方米，總建筑面積3054萬平方米，如實施棚改（按平均容積率5.0計），扣除回遷建筑面積，可新增建筑面積7146萬平方米，折合成保障房預計將新增供應約111.4萬套。隨著時間的推移，具備棚改實施條件的老舊住宅將持續(xù)增加，可供盤活的存量空間將持續(xù)增長，棚改或將成為深圳城市升級的重要戰(zhàn)略和住房供應渠道的有效補充。
30年發(fā)展歷程，“二次房改”，在非商品房領域將給企業(yè)帶來重大的發(fā)展契機。如何抓住政策轉變的重要機遇、謀求發(fā)展，是一個值得深入研究的課題。特發(fā)作為特區(qū)之子，積極創(chuàng)新、提前布局，特發(fā)地產與深圳市人才安居集團建立戰(zhàn)略合作關系，共同成立棚改公司，深度參與棚改政策研究與棚改項目的實施。
30年的深圳房地產再一次堅定地邁出改革的新步伐，特發(fā)地產始終不忘初心、牢記使命大膽嘗試、抓住歷史機遇、勇立改革潮頭，與深圳一起開創(chuàng)房地產發(fā)展的新時代！