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長租公寓的深圳探索

發(fā)布日期:2017/11/6 9:26:27   |   瀏覽次數(shù):6319   來源: 工人日報

初來深圳打拼的年輕人,大多有過城中村“握手樓”里租住的經(jīng)歷,在攢夠積蓄可以付出首付之前,低廉的城中村租金,可以讓他們省下不少薪水。當然,其人居環(huán)境并不樂觀。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,作為一個年輕的移民城市,深圳在2015年有常住人口1137.87萬,其中戶籍人口只有354.99萬,常住人口平均年齡只有32.5歲。而在住房方面,深圳自有率僅為 34%,遠低于其他同規(guī)模城市。換言之,如果只有售房市場,是無法滿足年輕人的居住需求的,但是,人員流動性大、人居環(huán)境不佳的傳統(tǒng)農(nóng)民房,也很難滿足都市新青年的生活所需。

其實,這樣的問題,其它城市也存在。由房主個人提供的房屋租賃供給,往往是分散的,管理也較為混亂,難以滿足長期租賃需求。那么,能否有一種規(guī);姆绞,來為新市民提供環(huán)境較好的棲身之所,就像電視劇《愛情公寓》里一樣?

深圳的長租公寓,正在進行著這樣的探索。

近兩年來,在深圳,一種新的租房方式悄然興起。一些由舊廠房宿舍、商業(yè)房、農(nóng)民房改造而成的長租公寓進入市場,得到許多年輕租房者的青睞。因為,農(nóng)民房在深圳房屋中占比很高,而產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后,大量舊廠房宿舍空置了下來,被改造成公寓后,不僅租金租期穩(wěn)定,而且生活環(huán)境更好,也可以培育其相應(yīng)的社區(qū)文化。

但是,正處于起步階段的長租公寓,如何能在城市中長遠發(fā)展也是創(chuàng)業(yè)者和租客們不得不面對的問題。 “一方面,資金投入和回本周期需要考慮,另一方面,公寓項目如何品牌化也是關(guān)鍵問題。”蘑菇租房廣深負責(zé)人熊掌告訴《工人日報》記者。

“居住條件好,價格適中”

走進深圳南山區(qū)前海深港青年夢工場的YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū),映入眼簾的是一個閱讀角,書架上擺著各類書籍,旁邊是沙發(fā)與茶桌。電梯用照片墻裝飾著,貼滿了居住在此“家友”們的活動照片。

近日,《工人日報》記者在YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)二樓留意到,居住在此的黃景旺正在餐桌上享用自己在公用廚房煮的早餐。而餐桌旁是觀影區(qū),大大的投影儀前擺放著數(shù)張沙發(fā)。YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)有三種房型,房型大小、裝飾、價格均有不同。在走訪時,記者發(fā)現(xiàn),長租公寓都是全新裝修,家具齊全,且不同品牌公寓各具風(fēng)格。這也成為吸引年輕人入住的因素之一。

“房子比較新,居住條件較好,價格也適中!90后小吳在深圳微暖青年公寓住了近一年了,他告訴記者,該公寓在二手房東承租下來后進行了粉刷和裝修,間隔后再出租,四房兩衛(wèi),而他租了其中一間房。

小吳所租的房間每月租金1000元,“租金比小區(qū)房便宜,而租金更便宜的農(nóng)民房條件差,居住體驗不好。另外,住在公寓也不用擔心找不到合適的合租對象,租友年紀相仿,素質(zhì)也比較高!毙钦f,由于每天有人定期打掃公共區(qū)域,如客廳、廚房等,所以每個月還要支付100元的服務(wù)費。租期靈活,可簽短期也是他選擇長租公寓的原因,這對于工作較常發(fā)生變動的年輕人來說比較方便。

出生于1994年的林蓉是深圳前海夢工場YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)的運營小伙伴,她告訴記者,該社區(qū)有55間房間,已入住50多人。該社區(qū)以黃色、黑色為主色調(diào),而西麗大學(xué)城社區(qū)是“工業(yè)風(fēng)格”,龍崗坂田社區(qū)是北歐田園風(fēng)!巴瑯用娣e,同等裝修的小區(qū)房價格要比公寓貴一點!彼缡钦f。

打造青年“社區(qū)文化”

對于都市新青年來說,租住之所不應(yīng)當是“只有一張床”,也要有相應(yīng)的社區(qū)氛圍。正因如此,不少長租公寓致力于打造“社區(qū)文化”,為居住在公寓的年輕人營造一個“愛分享”、“愛交流”的社群。

黃景旺是一科技創(chuàng)業(yè)公司的創(chuàng)始人之一,他喜歡YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)的氛圍,“這里住了很多創(chuàng)業(yè)者,我喜歡和大家交流、分享一些想法,交流碰撞中會發(fā)現(xiàn)新思路。”在該公寓住了兩個月,黃景旺已經(jīng)認識了近二十位“家友”。林蓉告訴記者:“我們對入住人群有所篩選,偏向于喜歡分享、社交的年輕人。但不租給有老人和小孩入住需求者!

“今晚是電影夜,八點在觀影區(qū)播放柯南動畫片,你有時間參加嗎?”中午12點,“家友”陸陸續(xù)續(xù)回到社區(qū)午休,看到路過的人,林蓉都會發(fā)出邀請。她說,這里是青年社區(qū),該有新的健康的生活方式,會鼓勵大家多出來進行線下交流,如一起做飯、看電影、聊天、健身等!斑@是在小區(qū)房里沒有的體驗,小區(qū)里你可能不認識鄰居,回到家就關(guān)門。在這里我們知道每個‘家友’的生日,每月組織集體生日會! “我們致力于整合有創(chuàng)意的租住方式、多元化的青年人群、互補性的創(chuàng)業(yè)資源,塑造一個有趣、信任、開放的社區(qū)生態(tài)!盰OU+國際青年社區(qū)董事長劉洋說。

18Plus公寓是深圳本土品牌,定位為具有豐富社區(qū)文化的、藝術(shù)的、派對體驗的文化公寓!拔覀兲峁┑牟恢皇悄荛L租的房子,更是一種多元的社交生活體驗,為住戶定制不同的社交活動,如天臺派對、破冰派對、月餅DIY等。” 18Plus公寓品牌總監(jiān)吳丹說,他們會繼續(xù)發(fā)展派對文化,還要做得更精細,如對住戶方面,將進行會員積分制度,給住戶特定的專屬特權(quán);居住環(huán)境上,可以做到私人定制,專門為客戶打造他想要的房子,用行動兌現(xiàn)“18Plus公寓不只是居住”的理念。

18Plus公寓的創(chuàng)始人團隊表示,非常傳統(tǒng)的租房模式為租房1.0,進行基礎(chǔ)、簡單的裝修的租房模式為2.0,而文化公寓是公寓時代的3.0。吳丹介紹,硬件上,18Plus公寓配備家居家電,具有多樣化的裝修風(fēng)格,如現(xiàn)代工業(yè)風(fēng)、北歐簡約風(fēng)、韓式田園風(fēng)等。軟件上,公寓引入蘑菇伙伴管理工具,實現(xiàn)無紙化管理,支付便捷,賬務(wù)輕松一目了然。

分散式VS集中式,哪個更被看好?

據(jù)了解,目前,長租公寓主要分為分散式和集中式兩種。分散式公寓主要是公寓運營商從業(yè)主手中租來小區(qū)房進行改造,而集中式公寓更多是將農(nóng)民房或廠房宿舍的重新改造。

深圳的另一家本土品牌美麗家公寓過去以分散式小區(qū)房源為主要經(jīng)營模式,現(xiàn)在正慢慢往集中式房源的方向上發(fā)展!耙惶追稚⑹椒吭吹母脑煅b修至少兩年才能回本,隨著市場供給量多起來,租客的選擇性多了并且更多的租客傾向于獨門獨衛(wèi)的集中式房源,分散式的利潤空間也逐漸被壓縮了!泵利惣夜⒌墓芾砣藛T夏峰對記者說。

“分散式公寓的最大優(yōu)勢單套房源獲取成本低,相對于集中式不需要那么大的成本投入,這個經(jīng)營模式更加適合廣大的創(chuàng)業(yè)者!毙苷聘嬖V記者,然而在規(guī);l(fā)展就受到掣肘,其管理半徑就是無法逾越的坎。因此,分散式更適合小而美的經(jīng)營方式。鎖定一個小片區(qū),經(jīng)營幾十套房源,做好基本的管理和服務(wù),這是挺賺錢的生意。原因之一是,從業(yè)者既是老板又是員工,獲取優(yōu)質(zhì)房源的可能性更大,同時管理和服務(wù)的輸出一定也是最上心的。房子不同于別的商品,地段決定了價格和消費。

據(jù)了解,集中式公寓相對分散式公寓有很大的不同,除了房源簽訂的租約更長以及房源集中便于管理,更多的從業(yè)者會選擇在其集約式空間運營上做文章,從業(yè)者認為,只要有人匯聚的地方,一定能產(chǎn)生空間聚合效應(yīng),這就是所謂的線下場景。

今年8月,深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的《深圳市住房租賃試點工作方案》對公眾征求意見,這一方案提出,要鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及繼受單位開展規(guī);》孔赓U業(yè)務(wù)。熊掌告訴記者,深圳農(nóng)民房數(shù)量非常大,集中式公寓市場巨大無比。隨著越來越多公寓營運商加入,長租公寓很可能在未來逐步覆蓋城中村,這一定不是某幾個大品牌公寓運營商能夠做到的。未來公寓運營商的載體會是大大小小的年輕創(chuàng)業(yè)者和業(yè)主方組成。那么,所有的從業(yè)者需要思考的是如何品牌化經(jīng)營。“從事公寓行業(yè)人員較為混雜,既有公司運營,也有個人經(jīng)營,且目前并沒有明確的監(jiān)管機制,若經(jīng)營不好,對市場形象有一定影響!毕匿h如是說。