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■ 深圳特區(qū)報(bào)記者 張程

近日，一條有關(guān)溫州部分住宅土地使用年限到期或即將到期、居民需要再繳納30萬(wàn)元才能“續(xù)期”的消息，引發(fā)了人們對(duì)土地使用權(quán)期限的討論。記者昨日采訪發(fā)現(xiàn)，土地到期后的續(xù)期行為在法律上存在著沖突，目前還沒(méi)有定論，而且類(lèi)似案例在深圳也已出現(xiàn)過(guò)多起。業(yè)內(nèi)對(duì)此普遍認(rèn)為，雖然這一現(xiàn)象對(duì)樓市并不會(huì)有太大影響，但有關(guān)部門(mén)亟須盡快出臺(tái)措施來(lái)規(guī)范這一領(lǐng)域中出現(xiàn)的問(wèn)題。

記者了解到，2007年3月修訂通過(guò)、2007年10月起實(shí)施的《物權(quán)法》中，關(guān)于房屋和土地有以下規(guī)定：私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)；住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

有法律界人士認(rèn)為，這就意味著房屋的所有權(quán)永遠(yuǎn)歸業(yè)主所有，但房屋下面的土地是國(guó)家的，存在著使用期限問(wèn)題。如果是住宅，將獲得優(yōu)先保護(hù)，可以自動(dòng)續(xù)期�！耙话銓�(duì)‘自動(dòng)續(xù)期’的理解是，國(guó)家會(huì)自動(dòng)續(xù)期，不用業(yè)主去辦理，只用象征性交費(fèi)�！�

但2007年8月通過(guò)的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

一個(gè)是“自動(dòng)續(xù)期”，另一個(gè)卻是“申請(qǐng)續(xù)期”。同樣在2007年公布的兩部法規(guī)，在內(nèi)容上存在某種沖突。上述人士表示，鑒于《物權(quán)法》地位高于《城市房地產(chǎn)管理法》，因此可以理解為房屋土地使用權(quán)到期之后，如果是自用，則不用去辦理續(xù)期。這時(shí)候，房屋之下的土地就近似于無(wú)償劃撥�！暗�一旦要轉(zhuǎn)讓、繼承，或者抵押，就需要辦理土地續(xù)期，也就是要續(xù)繳土地使用費(fèi)了�！�

事實(shí)上，深圳去年已有類(lèi)似案例，但處理方式顯得波瀾不驚。據(jù)記者了解，福田區(qū)長(zhǎng)城大廈某業(yè)主去年向深圳市規(guī)土委遞交了地價(jià)延期申請(qǐng)。該商品房房產(chǎn)面積約為80.58平方米，產(chǎn)權(quán)年限從50年延期至70年（1985年延長(zhǎng)至2055年）。在金額方面，這位業(yè)主最終補(bǔ)交了44940元，平均每平方米補(bǔ)了557元。

此外，市規(guī)土委第一直屬管理局也確認(rèn)了“該房產(chǎn)土地使用年期延為70年，現(xiàn)該業(yè)主已付清該套房產(chǎn)續(xù)延土地使用年期的地價(jià)款，可到深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理相關(guān)用地手續(xù)。”

“該小區(qū)市場(chǎng)價(jià)目前約8萬(wàn)/平方米，這套房市值約645萬(wàn)，補(bǔ)繳的44940元地價(jià)款僅為市值的0.7%。相比起溫州案例，這一比例相對(duì)合理得多�！钡禺a(chǎn)從業(yè)人士王先生分析稱。

而位于羅湖區(qū)的國(guó)際商業(yè)大廈則是全國(guó)首例土地使用權(quán)到期的案例，該項(xiàng)目在同一棟樓內(nèi)有20年、30年、40年、50年四種年限不一的房產(chǎn)證，最早的20年產(chǎn)權(quán)部分早已到期。按照2004年4月深圳市政府出臺(tái)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出，到期房地產(chǎn)、業(yè)主需繼續(xù)使用該土地應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。按此規(guī)定，該大廈部分產(chǎn)權(quán)到期的房源通過(guò)補(bǔ)繳土地出讓金完成了續(xù)期。

此前購(gòu)房者很少會(huì)注意到自己購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)的土地年限等內(nèi)容，但在溫州案例出現(xiàn)后，不少人開(kāi)始關(guān)心起相關(guān)問(wèn)題，“土地年限到期對(duì)住房?jī)r(jià)格和樓市情緒方面會(huì)不會(huì)產(chǎn)生影響？”

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家普遍認(rèn)為，這一現(xiàn)象對(duì)樓市基本不會(huì)產(chǎn)生什么影響�！皽刂莅咐�只屬于個(gè)案，關(guān)于繳費(fèi)比例目前也還沒(méi)有準(zhǔn)確的定論，對(duì)包括深圳在內(nèi)的其他城市都不具備太大的參考價(jià)值�！敝袊�(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，住宅土地使用年限的到期并不會(huì)對(duì)樓市帶來(lái)實(shí)質(zhì)性影響。

他建議，消費(fèi)者如果要買(mǎi)房，需要擦亮眼睛�！皩�(duì)購(gòu)房者而言，新房70年產(chǎn)權(quán)無(wú)所謂。但如果是集體房、集資房和福利房的話，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)一定要看清楚想買(mǎi)的房子是多少年產(chǎn)權(quán)，以及土地哪年到期等等，以免將來(lái)出現(xiàn)意外情況。”

綜合開(kāi)發(fā)研究院與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，繳費(fèi)比例雖然不確定，但與溫州的“一刀切”做法相比，深圳處理結(jié)果顯得相對(duì)平穩(wěn)�！暗�由于法律規(guī)定目前并不明確，因此有關(guān)部門(mén)需要盡快出臺(tái)相關(guān)政策以明確概念。”

他同時(shí)指出，溫州案例雖然使不少購(gòu)房者開(kāi)始關(guān)心起土地年限等問(wèn)題，但深圳目前絕大多數(shù)物業(yè)都還未到期或接近，因此對(duì)樓市基本沒(méi)有影響�！凹由夏壳罢{(diào)控政策初步有些成效，很多人都在觀望，只會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一些壓力�！�