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深圳商報記者 彭琰

深圳土地管理制度改革迎來重大突破。最新一期《市政府公報》發(fā)布了《深圳市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)暫行辦法》和《關(guān)于促進(jìn)安居型商品房用地供應(yīng)暫行規(guī)定》兩份文件，規(guī)定“農(nóng)地”入市將可進(jìn)入養(yǎng)老設(shè)施和安居型商品房建設(shè)等民生領(lǐng)域，在盤活原農(nóng)村集體土地方面邁出了探索步伐。

化解“農(nóng)地”目前尷尬局面

高度城市化之后土地空間不足，不僅成為深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸，也是民生項目、基礎(chǔ)設(shè)施落地的掣肘，因此盤活土地存量一直是我市土地管理制度改革的重要內(nèi)容。深圳土地管理的鮮明特色是，盡管名義上所有土地完成了國有化，但還有為數(shù)不少的土地并沒有完成相關(guān)手續(xù)，實際上仍掌握在村集體和股份合作公司手里，在寸土寸金的當(dāng)下，這部分土地的利用呈現(xiàn)出粗放、低效、落后的狀態(tài)。如何推動“農(nóng)地”入市？政府管理部門在完善政策、合理分配利益上想了很多辦法，來化解這批“農(nóng)地”所處的“政府拿不回、集體用不了、市場用不好”的尷尬局面。

2012年5月，深圳成為全國土地管理制度改革綜合試點城市，6個月后深圳就宣布放開“農(nóng)地入市”，2013年12月首宗“農(nóng)地”入市的案例在寶安福永誕生。之后，政府部門開始籌劃農(nóng)地入市進(jìn)入民生領(lǐng)域建設(shè)的方案。市規(guī)劃國土委此次同步出臺的《深圳市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)暫行辦法》（以下稱《暫行辦法》）和《關(guān)于促進(jìn)安居型商品房用地供應(yīng)暫行規(guī)定》（以下稱《暫行規(guī)定》），就為農(nóng)地入市后的用途開辟了新領(lǐng)域，可謂深圳“土改”的又一重大舉措。

破解“一張養(yǎng)老床貴過一套房”

2014年4月，深圳推出兩塊土地在全國首次作為養(yǎng)老用地掛牌出讓，最后分別溢價6倍、7倍以4億元和2.8億元的價格出讓。業(yè)內(nèi)人士大致計算的結(jié)果是，一個床位的固定投資達(dá)到113萬元，一個床位基本成本達(dá)到每月11000元。一時間，社會上“一張養(yǎng)老床貴過一套房”、“富人養(yǎng)老”的議論甚囂塵上。根據(jù)市民政部門的規(guī)劃，我市在2020年前將建養(yǎng)老床位2.5萬張，而在2011年養(yǎng)老床位才不到4000張。

根據(jù)《暫行辦法》，我市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地采取三種方式供應(yīng)：市、區(qū)財政全額投資的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，由市民政部門申請，報市政府批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議免地價方式出讓土地使用權(quán)，土地使用權(quán)受讓人為市、區(qū)政府，實際使用單位為市、區(qū)民政部門；產(chǎn)權(quán)歸政府、引入社會資本舉辦的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，由市民政部門申請，報市政府批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議免地價方式出讓土地使用權(quán)，土地使用權(quán)受讓人為市、區(qū)政府，實際使用單位為市、區(qū)民政部門，由市、區(qū)民政部門通過公開方式引進(jìn)社會資本經(jīng)營；社會資本舉辦的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，面向所有企業(yè)事業(yè)單位、社會組織或者個人，采取招拍掛方式公開出讓土地使用權(quán)。

這也意味著，除非是純粹由社會資本舉辦的養(yǎng)老院，大部分養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施將采用協(xié)議免地價方式獲得土地，避免了“一張養(yǎng)老床貴過一套房”的情況出現(xiàn)。

已建住房可回購用于養(yǎng)老設(shè)施

地從哪里來？《暫行辦法》提出“鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位自行舉辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位應(yīng)與市規(guī)劃國土主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同或補充協(xié)議，免繳地價，土地使用權(quán)期限重新計算”。

土地收益如何分配？《暫行辦法》提出，尚未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)且規(guī)劃為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的用地，可以采取招拍掛方式公開出讓土地使用權(quán)。所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位。

《暫行辦法》規(guī)定，土地使用權(quán)剩余期限不少于10年的已批未建合法用地符合規(guī)劃要求的，原用地單位申請自行舉辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，按居住用地基準(zhǔn)地價、原土地使用權(quán)剩余年限補繳地價后實施；也可以采取招拍掛方式公開轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓后的土地使用權(quán)期限為原土地使用權(quán)剩余年限，按原土地用途及剩余年限計算的地價為轉(zhuǎn)讓底價，成交價高于底價的溢價部分，50%納入市國土基金，50%歸原用地單位。

值得注意的是，《暫行辦法》還提出了“回購”的辦法。即，已建住房項目經(jīng)市規(guī)劃國土主管部門、市住房保障部門、市民政部門同意，可整體用于舉辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。此類項目可由市、區(qū)民政部門回購用于舉辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，也可采取公開競投方式由社會資本持有并經(jīng)營。

農(nóng)地建安居型商品房

《暫行規(guī)定》旨在多渠道供應(yīng)保障性住房用地，確保安居型商品房建設(shè)。《暫行規(guī)定》稱，有多種情形可申請建設(shè)安居型商品房：企業(yè)通過協(xié)議方式取得且尚未開發(fā)建設(shè)的工業(yè)用地、原自用住宅用地，在符合城市規(guī)劃的前提下，可以申請建設(shè)安居型商品房；協(xié)議出讓且尚未開發(fā)建設(shè)的居住用地、商住混合用地符合城市規(guī)劃用途的，可以申請增加居住建筑面積用于安居型商品房建設(shè)；已出讓的公交場站、配電站、消防站等交通設(shè)施、公用設(shè)施用地，在確保滿足規(guī)劃功能的前提下，可以申請附建安居型商品房或公共租賃住房；改造為住宅的拆除重建類城市更新項目，應(yīng)按住宅建筑面積配建一定比例的安居型商品房或公共租賃住房；經(jīng)市規(guī)劃國土主管部門和市住房保障部門同意，公共租賃住房按我市相關(guān)規(guī)定補繳地價后，可以轉(zhuǎn)為安居型商品房。

此外，《暫行規(guī)定》稱，尚未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)且符合城市規(guī)劃的用地，可以采取以下方式之一建設(shè)安居型商品房：原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位提出申請，通過市土地房產(chǎn)交易中心，以招拍掛方式公開出讓土地使用權(quán)，所得收益60%納入市國土基金，40%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位；原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位提出申請，通過市土地房產(chǎn)交易中心，以招拍掛方式公開出讓土地使用權(quán)，所得收益90%納入市國土基金，10%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位。選擇此方式的，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位還可獲得不超過總建筑面積10%的物業(yè)。