深3萬/㎡以下難買學位房 片區(qū)六七萬元為主流
發(fā)布日期:2015/4/17 15:30:24 | 瀏覽次數(shù):4625 來源:南方日報
“3·30新政”后深圳明顯出現(xiàn)二手房房價上漲的趨勢，而在各片區(qū)和各類型二手房中，學位房的漲幅最為明顯。近日，深圳學位房的代表片區(qū)百花片區(qū)一套國城花園43.8平方米的單身公寓以450萬元的價格放售，創(chuàng)造了該小區(qū)有史以來的最高單價，每平方米價格超過10萬元/平方米，而支撐這一價格最主要的因素就是其所附帶的“雙實驗”學位。
記者從中聯(lián)鏈家近日完成的一份深圳學位房片區(qū)盤點的調(diào)查中了解到，在深圳9個最具代表性的名校學位房片區(qū)中，除龍崗中心城和寶安中心區(qū)兩個片區(qū)外，其余都在原特區(qū)內(nèi)。在這些原特區(qū)內(nèi)學位房片區(qū)中，深圳市民要想購買片區(qū)內(nèi)的熱點和代表小區(qū)的學位房，其單價的門檻已超過2.1萬元，而且2字頭的熱點學位樓盤都集中在羅湖和鹽田，在景田、蛇口、南頭、百花等片區(qū)，學位房代表樓盤的每平方米均價大都在4萬元以上，部分片區(qū)甚至以單價六七萬元的為主，單價4萬元以下的學位房都已在少數(shù)。
學位概念領漲各類樓盤
“3·30新政”刺激后，深圳樓市火爆，近兩周成交量都比較高，價格也穩(wěn)中有漲。記者了解到，隨著新政策進一步發(fā)酵，買賣雙方入市都十分積極，其中客源的增量更加明顯。據(jù)監(jiān)測，近幾周中介的新增客增速持續(xù)超過10%，預計4月份成交量將大幅增長，幅度在30%—60%，實現(xiàn)“銀四”。
在這一波二手房漲價潮中，學位房顯得尤其明顯。在深圳市福田區(qū)百花片區(qū)，一處新放售的國城花園學位房創(chuàng)造了該片區(qū)的又一新高單價。這個43.8平方米的單身公寓，最初以420萬元的價格放盤，深圳中原將這一房源放在地鋪明顯的位置上推介，但這幅廣告上的價格很快就“過時”了，在買房賣房的你來我往中，業(yè)主提高放盤價到450萬元。
中介告訴記者，國城花園是百花片區(qū)中少見的小學和中學都是實驗學位的學位房，這個片區(qū)里其他學位房則有些是百花小學、實驗中學的學位，“相比較而言，百花的雙實驗學位更好也更稀缺”，同時，由于43.8平方米的公寓基本是有雙實驗學位的最小戶型，其總價相對其他房源低，因而單價漲至最高。
記者了解到，目前該片區(qū)正在放售的學位房中，95平方米三房的國城花園戶型要賣到700萬元，單價超過7萬元/平方米，而南天二花園同樣擁有雙實驗學位，其89平方米三房戶型要賣到675萬元，82平方米兩房戶型則賣620萬元。
市民楊小姐近期看了這一片區(qū)的學位房，她最大的感覺就是這些房子如果沒有學位，2萬元她都不會買，“這些房子大都比較老，社區(qū)環(huán)境、房型等都很一般，要不是學位根本不可能支撐六七萬元甚至10萬元這樣的價格”。楊小姐看完了一圈房子，最終還是決定去東海片區(qū)買房，“那里的單價也差不多是六七萬元，但片區(qū)、社區(qū)、房型、配套等都遠遠好于百花，學校也不錯，從居住品質(zhì)來說，會比百花好很多”。
中聯(lián)鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平告訴記者，“3·30新政”后深圳的二手房掀起了新一輪的漲價潮，其中學位房漲勢犀利，普通住宅尤其明顯。中聯(lián)鏈家的統(tǒng)計顯示，從去年四季度以來，深圳學位房需求持續(xù)旺盛，價格上漲快速，其中3月份學位房領漲十大片區(qū)，為45142元/平方米，環(huán)比上漲3.9%，較“3·30新政”前上漲15%左右，成為領漲軍團。
投資客也熱衷學位房
而究其原因，肖小平告訴記者，3月以來進入了各個學校的報名季，使得學校成為家長們近期的議題，隨之就會吸引家長關注未來潛在的學位需求，加上樓市火爆，就促使們家長們集中求購學位房，而學位和學位房的緊張都會刺激價格高漲。據(jù)悉，今年3月以來，羅湖、福田、南山等區(qū)都先后發(fā)布了有關學位緊張、學位預警的相關消息，其中福田區(qū)教育局預計2015年小一學位缺口4500個，其中園嶺、百花、福田南等片區(qū)尤為緊張；南山教育局預計，2015年小一學位缺口3734個，未來3年內(nèi)小一學位不足仍不能完全解決。
此外，一些傳統(tǒng)剛需、改善型需求買家現(xiàn)在在購房時也都希望兼顧學位需求。中聯(lián)鏈家香蜜湖分行經(jīng)理透露，最近來買學位房的改善型客戶認為，新政一出，房價接下來肯定會漲，學位房會漲得更猛。剛買了一套香蜜原著學位房的王先生說：“本來就想要改善一下住房，再加上以后也要買學位房，那就不如趁學位房還沒有大漲之前入手�！�
近期，一些投資客也看準了學位房的需求轉(zhuǎn)而購買學位房。而這些投資客明顯偏愛小戶型、低總價的學位房。如石廈片區(qū)的綠洲豐和家園和星座傳奇，均帶有省一級的石廈學校學位，以1—2房的小戶型為主，總價在150萬—250萬元之間的物業(yè)深受投資客喜愛。
“投資學位房的流動性很慢，一般需要3年以上，雖然時間長了些，但是利潤也是翻倍的�！币晃恍諒埖耐顿Y客表示。3年前張先生買了帶有百花小學+實驗中學的金茂禮都，當時的價格大約在3萬元/平方米，而現(xiàn)在此房源的價格已經(jīng)升到6萬元/平方米以上，利潤相對豐厚。
9大學位房片區(qū)以單價4萬元以上為主
在中聯(lián)鏈家近期對學位房的一次盤點調(diào)查中可以看到深圳學位房片區(qū)熱點代表樓盤的最新價格。
其中百花片區(qū)和香蜜湖片區(qū)是深圳學位房價格最高的片區(qū)。據(jù)介紹，百花片區(qū)有三個重點小學——實驗小學、荔園小學和百花小學，兩所重點中學——深圳外國語學校、深圳實驗中學，以及大量的培訓機構(gòu)。其中同時帶有實驗小學和中學雙學位的，只有南天二花園和國城花園，雖然這兩個樓盤均是上世紀90年代的物業(yè)，但價格卻一直“高高在上”，目前均價已經(jīng)接近7萬元/平方米。而香蜜湖片區(qū)則聚集了多所深圳名校，小學有荔園外國語小學（東校區(qū)）、荔園外國語小學（西校區(qū)）、荔軒小學、明德實驗學校；初中有福田外國語中學，福田外國語中學（僑香校區(qū)），深圳高級中學、明德實驗學校；高中還有深圳高級中學。優(yōu)質(zhì)學位+高品質(zhì)物業(yè)造就了該片區(qū)物業(yè)的高價格。香蜜湖片區(qū)目前熱點學位房的均價多在4.5萬元到8萬元之間。
而蛇口片區(qū)、南頭片區(qū)、景田片區(qū)則價格居中。蛇口片區(qū)主要是育才一小、二小、三小、四小的學位，其學位房大致分兩類：一類是四海公園附近的老住宅社區(qū)，周邊有愛榕園、文竹園等樓齡超過15年的房子，目前價格3.8萬—4.2萬元/平方米左右；另一類是樓齡較新的高端住宅，以大戶型為主，均價5萬元/平方米以上。而南頭片區(qū)的學位則是南山外國語的科苑小學和文華初中以及南山實驗的鼎太小學、南頭小學、麒麟分部等，其中南山外國語科苑部的學區(qū)房，堪稱南山學位房中的豪宅區(qū)，如浪琴半島、純海岸、恒立聽�；▓@的高品質(zhì)物業(yè)價格接連翻番，均價達到6萬元/平方米以上。同時，由于靠近科技園片區(qū)，這里生源質(zhì)量高、居住環(huán)境好。景田片區(qū)的知名中小學包括福田外國語學校、景秀小學、景秀中學等，近年來，由于景田學位供求矛盾突出，使得景田學位房價格大幅上漲，如萬科城市花園、天然居、景秀年華，目前均價4萬—4.8萬元/平方米，而在2010年第三季度時，這些樓盤的價格還為2萬—2.8萬元/平方米。
原特區(qū)內(nèi)學位價格仍屬于偏低的則只有石廈片區(qū)、東門翠竹片區(qū)、黃貝嶺片區(qū)以及鹽田的沙頭角和大梅沙片區(qū)了。石廈片區(qū)的石廈學校作為九年一貫制學校，擁有不錯的教學質(zhì)量并帶動了該區(qū)域的樓盤，片區(qū)均價在4萬元左右。而羅湖的學位房片區(qū)則具有更高的“性價比”，其中東門、黃貝嶺、翠竹片區(qū)擁有深圳小學、深圳中學等省一級學府，以及螺嶺外國語實驗學校、翠竹外國語實驗學校以及翠園中學等名校。但由于東門片區(qū)僅為單學位，羅湖片區(qū)近年房價上漲也較慢，因此這些學位房價格目前主要在3萬—4.5萬元，少數(shù)小區(qū)價格則只有2.6萬元左右。不過，從去年第四季度以來，越來越多的人涌到這一學位房價格洼地，推動這些學位房價格明顯上漲。
而原特區(qū)外的學位房片區(qū)則主要有寶安中心區(qū)和龍崗中心城。寶安中心區(qū)教育資源雖然不及南頭、百花等片區(qū)，但也擁有多所師資力量較強的學校，如坪洲小學、寶安中學附屬小學、寶安實驗學校等。近兩年，其學位房的價值開始被廣大置業(yè)者重視，加上前海等片區(qū)利好，寶安中心區(qū)目前的學位房均價也已普遍在3萬—6萬元不等。而龍崗中心城近年由于合作辦學引入多所名校分校，使得其學位房資源明顯增強，這一片區(qū)的學位房價格也大多超過2萬元/平方米。