去年深圳新房?jī)r(jià)達(dá)23973元/平 高價(jià)盤是主因
發(fā)布日期:2015/1/4 16:23:23 | 瀏覽次數(shù):4379 來(lái)源:深圳商報(bào)23973元/平方米！這是2014年深圳樓市房?jī)r(jià)，同比上漲11%，為歷史最高價(jià)；成交面積403萬(wàn)平方米，同比減少8.8%；成交套數(shù)41884套，同比減少12.9%。記者采訪了解到，受高價(jià)盤拉動(dòng)以及四季度部分樓盤漲價(jià)影響，去年房?jī)r(jià)漲幅超一成。雖然四季度成交“翹尾”，但由于前三個(gè)季度成交過(guò)于低迷，導(dǎo)致全年成交量同比下滑。
新政形成新房市場(chǎng)“分水嶺”
央行930新政和降息政策將2014年的新房市場(chǎng)一分為二，前三季度市場(chǎng)供求低迷，最后一個(gè)季度急速逆轉(zhuǎn)，低調(diào)開(kāi)局高調(diào)收官，和2012年的情形非常相近。
央行930新政出臺(tái)之前，客戶觀望情緒濃厚，市場(chǎng)交投低迷。二季度后雖然有部分項(xiàng)目開(kāi)始讓價(jià)，但是幅度并不足以刺激客戶入市，反而加重了繼續(xù)降價(jià)的預(yù)期。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，9月之前月均成交量?jī)H有25萬(wàn)平方米，較2013年的月均成交量下降了32%。后期央行新政和降息連續(xù)刺激樓市，成交量不斷刷新記錄，12月成交面積創(chuàng)2008年以來(lái)的最高水平。2014年全年成交量為403萬(wàn)平方米，較2013年下降了近9%，處于歷史中等水平。
去年新盤總推售量為385.7萬(wàn)平方米，同比下降14%，較2008至2013年446萬(wàn)平方米的年均推售量低了13%。而從批售面積來(lái)看，今年的總量為535萬(wàn)平方米，僅低于2008年和2013年。
記者梳理去年每個(gè)月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，1～10月，深圳房?jī)r(jià)整體運(yùn)行區(qū)間為2.1～2.3萬(wàn)元/平方米；11月房?jī)r(jià)突然“跳漲”至26536元/平方米，創(chuàng)下歷史新高；12月雖小幅回落，但仍高達(dá)25758元/平方米，同比上漲24.5%。
深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄認(rèn)為，去年樓市是典型的“政策市”，央行930新政和降息政策成為導(dǎo)致樓市逆轉(zhuǎn)的“分水嶺”。
高價(jià)盤漲價(jià)盤導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲
記者踩盤中了解到，高價(jià)盤開(kāi)盤導(dǎo)致片區(qū)均價(jià)上揚(yáng)的并非個(gè)案，中海九號(hào)公館二三期別墅成交拉升，促進(jìn)所在月份的全市成交均價(jià)大幅上揚(yáng)，形成翹尾行情；華僑城LOFT公館、招商雙璽等高價(jià)盤，為11月房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高貢獻(xiàn)頗多；11月底，中海錦城、星河銀湖谷開(kāi)盤價(jià)均突破所在片區(qū)價(jià)格“天花板”，達(dá)到3.2萬(wàn)元/平方米、3.5萬(wàn)元/平方米。
市場(chǎng)環(huán)境好轉(zhuǎn)，成交量大幅攀升，開(kāi)發(fā)商信心升溫。據(jù)中原地產(chǎn)和58同城統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有部分項(xiàng)目在前期的基礎(chǔ)上再次縮減優(yōu)惠力度。另外，也有部分項(xiàng)目將價(jià)格上調(diào)，11月和12月成交樓盤中，價(jià)格上漲的項(xiàng)目占比約五成。
深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺認(rèn)為，從總體上看，開(kāi)發(fā)商仍愿意走量，但是部分銷售任務(wù)完成較好的企業(yè)，在政策利好和買家蜂擁入市的情況下，提高了銷售價(jià)格。
原特區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)在去年維持強(qiáng)勢(shì)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，去年福田均價(jià)在4.2萬(wàn)/平方米，成交的新盤主要集中在香蜜湖片區(qū)，另外中心區(qū)、華強(qiáng)等5個(gè)片區(qū)各有一個(gè)新盤成交，各項(xiàng)目?jī)r(jià)格相差不大，都在4～5萬(wàn)/平方米左右。南山均價(jià)為4.1萬(wàn)/平方米，新盤主要集中在西麗、蛇口和后海，西麗主力價(jià)格在3～4萬(wàn)/平方米之間；蛇口分化明顯，高者如豪宅招商雙璽達(dá)到10萬(wàn)/平方米，低者如山海津仍在2.5萬(wàn)/平方米左右；后海各新盤價(jià)格分布在4～7萬(wàn)/平方米之間。
今年樓市去化壓力仍很大
記者了解到，去年上半年已有不少樓盤達(dá)到銷售標(biāo)準(zhǔn)，但是客戶量積累不足，多數(shù)項(xiàng)目選擇延遲入市，申請(qǐng)預(yù)售證的數(shù)量不多，官方統(tǒng)計(jì)的存量數(shù)據(jù)基本穩(wěn)定在320萬(wàn)平方米左右。下半年新房市場(chǎng)龐大的存量開(kāi)始在數(shù)據(jù)層面顯露，9月和11月各有100萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目取得預(yù)售證，成交量的提升相對(duì)存量而言顯得微不足道，全市存量連續(xù)4個(gè)月維持在400萬(wàn)平方米以上，為近5年以來(lái)的最高水平。
存量攀升直接導(dǎo)致去化壓力加劇，去化周期由去年初波動(dòng)上行，一度達(dá)到歷史高點(diǎn)18個(gè)月，最后兩個(gè)月由于成交量上升去化周期回調(diào)至11個(gè)月。
根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，2015年深圳將有102個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，供應(yīng)的住宅總量將達(dá)到1024萬(wàn)平方米。龍華無(wú)疑是今年新盤市場(chǎng)的焦點(diǎn)，供應(yīng)量高達(dá)167萬(wàn)平方米，占據(jù)總供應(yīng)量16%的比重。
未來(lái)供應(yīng)量龐大有很大一部分原因是由推盤延遲積壓所致，102個(gè)項(xiàng)目中有39個(gè)樓盤在去年甚至更早就已經(jīng)開(kāi)工或是做過(guò)宣傳。
玉家雄認(rèn)為，2013年和去年的深圳房?jī)r(jià)連續(xù)兩年上漲，但是并沒(méi)有快速消化庫(kù)存，今年樓市的去化壓力仍大，預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有小幅上漲。
新政形成新房市場(chǎng)“分水嶺”
央行930新政和降息政策將2014年的新房市場(chǎng)一分為二，前三季度市場(chǎng)供求低迷，最后一個(gè)季度急速逆轉(zhuǎn)，低調(diào)開(kāi)局高調(diào)收官，和2012年的情形非常相近。
央行930新政出臺(tái)之前，客戶觀望情緒濃厚，市場(chǎng)交投低迷。二季度后雖然有部分項(xiàng)目開(kāi)始讓價(jià)，但是幅度并不足以刺激客戶入市，反而加重了繼續(xù)降價(jià)的預(yù)期。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，9月之前月均成交量?jī)H有25萬(wàn)平方米，較2013年的月均成交量下降了32%。后期央行新政和降息連續(xù)刺激樓市，成交量不斷刷新記錄，12月成交面積創(chuàng)2008年以來(lái)的最高水平。2014年全年成交量為403萬(wàn)平方米，較2013年下降了近9%，處于歷史中等水平。
去年新盤總推售量為385.7萬(wàn)平方米，同比下降14%，較2008至2013年446萬(wàn)平方米的年均推售量低了13%。而從批售面積來(lái)看，今年的總量為535萬(wàn)平方米，僅低于2008年和2013年。
記者梳理去年每個(gè)月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，1～10月，深圳房?jī)r(jià)整體運(yùn)行區(qū)間為2.1～2.3萬(wàn)元/平方米；11月房?jī)r(jià)突然“跳漲”至26536元/平方米，創(chuàng)下歷史新高；12月雖小幅回落，但仍高達(dá)25758元/平方米，同比上漲24.5%。
深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄認(rèn)為，去年樓市是典型的“政策市”，央行930新政和降息政策成為導(dǎo)致樓市逆轉(zhuǎn)的“分水嶺”。
高價(jià)盤漲價(jià)盤導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲
記者踩盤中了解到，高價(jià)盤開(kāi)盤導(dǎo)致片區(qū)均價(jià)上揚(yáng)的并非個(gè)案，中海九號(hào)公館二三期別墅成交拉升，促進(jìn)所在月份的全市成交均價(jià)大幅上揚(yáng)，形成翹尾行情；華僑城LOFT公館、招商雙璽等高價(jià)盤，為11月房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高貢獻(xiàn)頗多；11月底，中海錦城、星河銀湖谷開(kāi)盤價(jià)均突破所在片區(qū)價(jià)格“天花板”，達(dá)到3.2萬(wàn)元/平方米、3.5萬(wàn)元/平方米。
市場(chǎng)環(huán)境好轉(zhuǎn)，成交量大幅攀升，開(kāi)發(fā)商信心升溫。據(jù)中原地產(chǎn)和58同城統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有部分項(xiàng)目在前期的基礎(chǔ)上再次縮減優(yōu)惠力度。另外，也有部分項(xiàng)目將價(jià)格上調(diào)，11月和12月成交樓盤中，價(jià)格上漲的項(xiàng)目占比約五成。
深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺認(rèn)為，從總體上看，開(kāi)發(fā)商仍愿意走量，但是部分銷售任務(wù)完成較好的企業(yè)，在政策利好和買家蜂擁入市的情況下，提高了銷售價(jià)格。
原特區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)在去年維持強(qiáng)勢(shì)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，去年福田均價(jià)在4.2萬(wàn)/平方米，成交的新盤主要集中在香蜜湖片區(qū)，另外中心區(qū)、華強(qiáng)等5個(gè)片區(qū)各有一個(gè)新盤成交，各項(xiàng)目?jī)r(jià)格相差不大，都在4～5萬(wàn)/平方米左右。南山均價(jià)為4.1萬(wàn)/平方米，新盤主要集中在西麗、蛇口和后海，西麗主力價(jià)格在3～4萬(wàn)/平方米之間；蛇口分化明顯，高者如豪宅招商雙璽達(dá)到10萬(wàn)/平方米，低者如山海津仍在2.5萬(wàn)/平方米左右；后海各新盤價(jià)格分布在4～7萬(wàn)/平方米之間。
今年樓市去化壓力仍很大
記者了解到，去年上半年已有不少樓盤達(dá)到銷售標(biāo)準(zhǔn)，但是客戶量積累不足，多數(shù)項(xiàng)目選擇延遲入市，申請(qǐng)預(yù)售證的數(shù)量不多，官方統(tǒng)計(jì)的存量數(shù)據(jù)基本穩(wěn)定在320萬(wàn)平方米左右。下半年新房市場(chǎng)龐大的存量開(kāi)始在數(shù)據(jù)層面顯露，9月和11月各有100萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目取得預(yù)售證，成交量的提升相對(duì)存量而言顯得微不足道，全市存量連續(xù)4個(gè)月維持在400萬(wàn)平方米以上，為近5年以來(lái)的最高水平。
存量攀升直接導(dǎo)致去化壓力加劇，去化周期由去年初波動(dòng)上行，一度達(dá)到歷史高點(diǎn)18個(gè)月，最后兩個(gè)月由于成交量上升去化周期回調(diào)至11個(gè)月。
根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，2015年深圳將有102個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，供應(yīng)的住宅總量將達(dá)到1024萬(wàn)平方米。龍華無(wú)疑是今年新盤市場(chǎng)的焦點(diǎn)，供應(yīng)量高達(dá)167萬(wàn)平方米，占據(jù)總供應(yīng)量16%的比重。
未來(lái)供應(yīng)量龐大有很大一部分原因是由推盤延遲積壓所致，102個(gè)項(xiàng)目中有39個(gè)樓盤在去年甚至更早就已經(jīng)開(kāi)工或是做過(guò)宣傳。
玉家雄認(rèn)為，2013年和去年的深圳房?jī)r(jià)連續(xù)兩年上漲，但是并沒(méi)有快速消化庫(kù)存，今年樓市的去化壓力仍大，預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有小幅上漲。