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9月30日晚，央行放松二套房貸的通知，給了前三季度擰巴、觀望的深圳樓市一個(gè)明確的“拐點(diǎn)”。實(shí)際上，自8月份開始，憋不住的深圳剛需已經(jīng)開始涌動(dòng)，8月、9月，深圳新房連續(xù)兩個(gè)月成交量出現(xiàn)上漲，這在今年以來是首次。但在“9·30”房貸新政的刺激下，10月份的成交面積、套數(shù)雙雙環(huán)比暴漲逾五成，無疑給市場(chǎng)吃了一顆定心丸。剛需兇猛，回暖，比想象中來得還要快。
　　在經(jīng)過“金九銀十”密集的推盤高峰后，一波未平一波又起。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，在年底預(yù)計(jì)還將有31個(gè)項(xiàng)目要入市“決戰(zhàn)”。集中供應(yīng)的推盤潮，或?qū)⑦M(jìn)一步推高年底樓市的成交量。與此同時(shí)，深圳新房的庫存自9月底以來也一直維持在4萬套以上的高位，預(yù)計(jì)年底這一數(shù)據(jù)仍難以看到明顯下降。
　　
　　9月-10月 “銀十”鍍金，21盤推動(dòng)成交暴漲
　　
　　“9·30”房貸政策出臺(tái)后，市場(chǎng)氛圍急劇轉(zhuǎn)變。尤其是開發(fā)商推盤積極性空前提高，10月推盤量達(dá)到年初以來最高值，中高端項(xiàng)目大舉入市。在供應(yīng)增加而市場(chǎng)氛圍并未明顯好轉(zhuǎn)的9月，開發(fā)商的推盤策略仍以少量多次的方式試水。
　　但到了10月份，開發(fā)商的推盤策略出現(xiàn)了明顯的調(diào)整，“趁勢(shì)推盤”成為主流心態(tài)。借著新政為改善型需求帶來的利好，南山、羅湖區(qū)域內(nèi)的中高端樓盤也紛紛加快入市步伐。在10月新開盤的10個(gè)項(xiàng)目中，單價(jià)在3萬元/平方米以上的中高端樓盤多達(dá)6個(gè)，其中華潤(rùn)城、中海九號(hào)公館在400套以上大體量推盤的情況下，開盤當(dāng)天基本售罄。
　　而據(jù)統(tǒng)計(jì)，“金九銀十”期間，深圳共有38個(gè)項(xiàng)目獲批預(yù)售，近萬套樓盤入市推售。僅10月深圳新房推盤量，就達(dá)到年初以來的最高值，共有21個(gè)樓盤開盤或加推，這些入市樓盤也使得10月深圳一手住宅成交4783套，環(huán)比增長(zhǎng)54%。從區(qū)域來看，推盤集中在龍崗和寶安區(qū)，占比分別為38.2%和30.0%。
　　
　　10月二手日均成交環(huán)比增23%
　　
　　受新政利好推動(dòng)，二手市場(chǎng)的表現(xiàn)也毫不遜色。據(jù)深圳中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，10月二手住宅共成交3805套，環(huán)比下降1.9%，連續(xù)兩月處于4000套以下水平。但剔除國(guó)慶假期影響后，從日均備案數(shù)據(jù)看，10月日均成交159套，環(huán)比9月日均成交129套，增長(zhǎng)了23%。此外，從深圳中原實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)看，10月二手成交單數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)近八成。
　　與此同時(shí)，市場(chǎng)回溫也帶動(dòng)了二手房業(yè)主信心的回升。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，本月超六成樓盤價(jià)格出現(xiàn)上漲，超三成的樣本樓盤價(jià)格漲幅在5%～10%之間。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象已開始普遍出現(xiàn)，幅度多在5萬-10萬元。對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)深莞惠總經(jīng)理江少杰表示，二手市場(chǎng)回暖一般出現(xiàn)在政策出臺(tái)后的1個(gè)月，預(yù)計(jì)未來兩個(gè)月，二手房的成交量和價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲，年底二手房?jī)r(jià)漲幅將達(dá)到10%。深圳中原地產(chǎn)龍坂片區(qū)總監(jiān)李志強(qiáng)也認(rèn)為，雖然業(yè)主出現(xiàn)反價(jià)，但購(gòu)房者普遍仍比較理性，政策需要一定的消化期。
　　
　　11月-12月　龍崗、寶安剛需盤是主力，關(guān)內(nèi)盤亦不少
　　
　　從供應(yīng)格局看，滿足剛需和改善型剛需的中小戶型依舊占據(jù)供應(yīng)量的絕大部分。其中，僅龍崗區(qū)，就有萬科麓城二期、萬科紫悅山、海航城二期、瓏禧、星河WORLD銀湖谷等7個(gè)項(xiàng)目要入市，除少數(shù)一兩個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格有望上3萬元/平方米，多數(shù)項(xiàng)目相對(duì)而言價(jià)格都還比較“平民”。
　　位居第二的寶安片區(qū)，年底也有5個(gè)項(xiàng)目要開盤。而原關(guān)內(nèi)的羅湖、福田兩區(qū)，隨著城市更新的推進(jìn)，年底的供應(yīng)量也不遜色。尤其是羅湖，多個(gè)針對(duì)改善型剛需的項(xiàng)目會(huì)入市，這其中除了華潤(rùn)“重磅”項(xiàng)目銀湖藍(lán)山外，其它個(gè)盤均體量不大。
　　相比之下，“金九銀十”已有多個(gè)項(xiàng)目爭(zhēng)相入市的南山，在年底顯得有點(diǎn)沉寂，僅有水灣1979一個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃推盤。而美聯(lián)物業(yè)深莞惠總經(jīng)理江少杰也預(yù)測(cè)，龍崗、寶安兩區(qū)由于供應(yīng)量大，到明年初，價(jià)格都會(huì)維持比較平穩(wěn)，但原關(guān)內(nèi)區(qū)域以及龍華就難言不會(huì)出現(xiàn)上漲。
　　
　　走量為主不急漲價(jià)成業(yè)內(nèi)共識(shí)
　　
　　盡管從“金九銀十”的數(shù)據(jù)上看，深圳樓市明顯回暖。但31盤要集中在年底這兩個(gè)月入市血拼，對(duì)希望跑量的開發(fā)商而言，挑戰(zhàn)卻也不小，更何況有些上市公司到了年底還要面臨銷售業(yè)績(jī)、還款等壓力。比如，截至目前，僅完成深圳年度銷售目標(biāo)1/3的華潤(rùn)，10月8日入市的華潤(rùn)銀湖藍(lán)山將直接決定其能否如期實(shí)現(xiàn)年初96億目標(biāo)的表態(tài)。
　　更有開發(fā)商向記者直言“9·30新政出臺(tái)就是政府讓開發(fā)商逃命的”，因此合理定價(jià)，希望年底趁這波市場(chǎng)回暖潮加快跑量，成為不少開發(fā)商的選擇。畢竟，明年市場(chǎng)究竟會(huì)往何處走，還得看政策導(dǎo)向和銀行“臉色”。
　　中原地產(chǎn)研究中心預(yù)測(cè)，“9·30”新政促進(jìn)市場(chǎng)回暖，開發(fā)商搶占時(shí)機(jī)加快推盤，10月推售量達(dá)到年初以來峰值，預(yù)計(jì)下月供應(yīng)量會(huì)有所回落，對(duì)于多數(shù)開發(fā)商來說，定價(jià)策略仍以跑量為主導(dǎo)。這一觀點(diǎn)也得到中指院認(rèn)同，“四季度房企仍將會(huì)以去庫存為主。”