企業(yè)文化
特發(fā)物業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑淺析
發(fā)布日期:2014/6/27 14:32:19 | 瀏覽次數(shù):12553 來源:特發(fā)物業(yè) 謝鵬程、雷迎
一、轉(zhuǎn)型發(fā)展才能做優(yōu)做強
自1981年中國第一家物業(yè)管理公司在深圳誕生以來，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷33年的發(fā)展，相關(guān)政策法規(guī)日臻完善，制定了《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)；管理規(guī)模不斷拓展，到2013年底物業(yè)管理的面積約150億平方米；企業(yè)數(shù)量達到71000余家；從業(yè)人員約為620萬人。物業(yè)管理已成為一個不可或缺的行業(yè)。
物業(yè)管理行業(yè)的另一特點是人力資源密集，進入門檻低，競爭激烈，利潤薄。以深圳為例，2010至2013年3年間，職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)升65%以上；而2013 年10大城市物業(yè)服務(wù)月均價為 2.22 元/平方米，物業(yè)服務(wù)價格平均漲幅不足 0.5%；物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)良莠不齊，為搶占市場大打價格戰(zhàn)，使本來就不多的利潤越來越薄。為了在激烈的競爭中占有一席之地，物業(yè)管理企業(yè)紛紛謀取升級轉(zhuǎn)型，取得了較好的成效。其中深圳市彩生活服務(wù)集團有限公司的“彩生活社區(qū)商業(yè)模式”轉(zhuǎn)型、長城物業(yè)的“專業(yè)化服務(wù)公司模式”轉(zhuǎn)型及龍湖物業(yè)的“標(biāo)準(zhǔn)化、精益化服務(wù)模式”轉(zhuǎn)型較有借鑒意義。
深圳市彩生活服務(wù)集團有限公司于2008年組建，前身為2002年成立的深圳市花樣年物業(yè)管理有限公司。2013年《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》公布的數(shù)據(jù)顯示，在物管企業(yè)綜合實力TOP200排名中，“彩生活”名列第十五，年凈利潤名列第七，2013年管理規(guī)模增長性排名位列第一。這些榮譽的取得與彩生活歷時8年探索所創(chuàng)立的“彩生活模式”有著莫大的關(guān)系。
“彩生活”利用互聯(lián)網(wǎng)和云計算技術(shù)，創(chuàng)造性地將“房子+社區(qū)+技術(shù)+服務(wù)”完美結(jié)合起來，創(chuàng)建“彩生活服務(wù)體系”，推出增值服務(wù)的彩生活社區(qū)服務(wù)平臺——彩之云，并由此衍生出彩支付、彩空間服務(wù)，實現(xiàn)了在線投訴、報修。旗下彩之家房產(chǎn)策劃公司專注于通過對房屋進行修繕、改造、經(jīng)營，為業(yè)主房產(chǎn)提供增值服務(wù)。
“彩生活”通過軟件，把分散在各個項目上的物業(yè)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橛煽偛拷y(tǒng)一管控。安保方面，配置了360度旋轉(zhuǎn)的“天眼”攝像頭等高科技設(shè)備，減少人工成本。此外，“彩生活”還開展酒店管理、樓宇智能、資產(chǎn)運營等多種經(jīng)營。
長城物業(yè)是首家全國性的股份制物業(yè)管理集團，設(shè)立于2009年，總部位于深圳，是以長城物業(yè)集團股份有限公司為核心企業(yè)，聯(lián)合24家成員單位共同成立的物業(yè)服務(wù)集團化運營機構(gòu)。長城物業(yè)在2013年物管企業(yè)綜合實力TOP200排名中名列第3，年凈利潤名列第13，經(jīng)營收入成長排名中名列第9。
長城物業(yè)關(guān)注專業(yè)化經(jīng)營，目前的專業(yè)公司有深圳長城環(huán)境工程有限公司，主要業(yè)務(wù)為環(huán)境綠化、清潔等；長城電梯工程有限公司開展電梯維保服務(wù)；長城樓宇科技公司開展高低壓配電、空調(diào)、給排水系統(tǒng)等方面的業(yè)務(wù)；長城物業(yè)通過旗下深圳市長城嘉業(yè)投資有限公司專注于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；深圳市尚鄰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、深圳市共享之家長者服務(wù)有限公司專注于社區(qū)商務(wù)業(yè)務(wù)。據(jù)統(tǒng)計，占公司員工總比例20%的專業(yè)化公司創(chuàng)造了超過50%的利潤。
長城物業(yè)借助高速發(fā)展的科技以縱向“泛升級”，即從細節(jié)入手并借助現(xiàn)代科技突破性地改造傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式，推行“陽光物業(yè)”（酬金制）模式,實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)涵式的突破性發(fā)展；以橫向“泛轉(zhuǎn)型”，即通過涵蓋社區(qū)商務(wù)、公寓短租、商業(yè)運營、長者服務(wù)（社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老）等領(lǐng)域多元化戰(zhàn)略，實現(xiàn)企業(yè)外延式的突破性發(fā)展。
龍湖物業(yè)成立于1997年，經(jīng)過15年的發(fā)展，從最初地產(chǎn)公司的一個輔助部門，已發(fā)展成為獨立核算的全國性物業(yè)公司。2012年8月31日，龍湖物業(yè)公布了《龍湖物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)白皮書（2012版）》，此舉也讓龍湖物業(yè)成為國內(nèi)首家公開發(fā)布管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)企業(yè)。白皮書共涉及63個文件，涵括人力資源、服務(wù)流程設(shè)計、安全防護、園區(qū)環(huán)境等七個專業(yè)領(lǐng)域的2578條標(biāo)準(zhǔn)。其中大部分管理流程和標(biāo)準(zhǔn)均為行業(yè)首創(chuàng)，具有指導(dǎo)意義。通過精細化的服務(wù)，在全國住宅用戶滿意度測評中，龍湖物業(yè)連續(xù)三年作為惟一超過90分的企業(yè)毫無懸念地摘得桂冠。
二、特發(fā)物業(yè)的優(yōu)勢與不足
特發(fā)物業(yè)具有國家一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，是“深圳知名品牌”，在行業(yè)中較早推行ISO9001、ISO14001、OHSAS18001三標(biāo)一體的管理體系。經(jīng)過21年的經(jīng)營發(fā)展，在管項目輻射環(huán)渤海經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈、大西南經(jīng)濟圈、湖北省城市經(jīng)濟圈等。管理項目榮獲國家、省、市“優(yōu)秀示范大廈”、 “優(yōu)秀示范小區(qū)”等榮譽稱號。主要管理的業(yè)態(tài)有綜合性商廈、高級寫字樓、高新產(chǎn)業(yè)園企業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)基地、數(shù)據(jù)中心、高級管理人員公寓、時尚住宅區(qū)等多種類型。
在“十二五”期間，特發(fā)物業(yè)發(fā)展較快，規(guī)模擴張迅速，管理面積達到了目前的250萬平方米。目前，特發(fā)物業(yè)的物管項目主要來自兩塊，一塊是特發(fā)集團自有物業(yè)、特發(fā)集團新開發(fā)的物業(yè)，如發(fā)展中心、特發(fā)小區(qū)、泊林花園、和平里花園等；另一塊是管理華為公司的物業(yè)，管理面積達130萬平方米。這既是我們的優(yōu)勢，同時也給公司帶來困擾。一方面，特發(fā)集團持續(xù)開發(fā)新地產(chǎn)的速度和規(guī)模有限，不能滿足特發(fā)物業(yè)的發(fā)展要求；另一方面，目前特發(fā)物業(yè)占華為公司物管項目比重較大，華為公司已經(jīng)開始有控制特發(fā)物業(yè)在華為公司擴張的苗頭，因此要再次中標(biāo)華為較大的項目變得非常艱難。再加上外部環(huán)境人工和物料成本增長較快、行業(yè)競爭加劇等問題，這幾年公司規(guī)模和利潤雖增長較快，但是人均利潤卻不增反降，其中盈利模式、大客戶構(gòu)成相對單一等，是制約特發(fā)物業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。營利模式方面，除部分集團委托租賃物業(yè)及我司自有物業(yè)出租收入外，絕大部分收入來源于物業(yè)管理費，房地產(chǎn)代理等關(guān)聯(lián)及衍生行業(yè)基本未參與，盈利能力較低；客戶構(gòu)成相對單一，對個別大客戶依賴程度較大，不利于企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。因此，特發(fā)物業(yè)目前已經(jīng)走到前進的十字路口，轉(zhuǎn)型發(fā)展已勢在必行。
三、未來轉(zhuǎn)型發(fā)展初步思考
根據(jù)公司在管物業(yè)的各自特點并結(jié)合案例分析，特發(fā)物業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑與措施包括以下方面：
（一）縱向延伸，向高附加值產(chǎn)業(yè)鏈延伸
首先是社區(qū)物業(yè)管理向社區(qū)綜合服務(wù)轉(zhuǎn)型。借助互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和云計算等科技手段，充分分析、挖掘業(yè)主需求，整合各種商業(yè)資源搭建類似于“彩生活模式”的社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺，逐步向物業(yè)服務(wù)的延伸領(lǐng)域進軍。以和平里住宅區(qū)為試驗點，以業(yè)主日常基本所需為切入點，引進網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)商和產(chǎn)品供應(yīng)商，打通業(yè)主和商家之間的通道，逐步打造特發(fā)物業(yè)特有的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)商業(yè)品牌。逐步建立自己的專業(yè)服務(wù)公司，如工程設(shè)備公司、安防公司、資產(chǎn)管理公司等，開展資產(chǎn)管理在內(nèi)的多種經(jīng)營，如物業(yè)中介、修繕、改造、資產(chǎn)托管、資產(chǎn)經(jīng)營等；提供居家、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)等領(lǐng)域多元化戰(zhàn)略，實現(xiàn)企業(yè)外延式的突破性發(fā)展。
其次是高新園區(qū)物業(yè)管理向高端化、品牌化轉(zhuǎn)型。以科技為先導(dǎo)，提高成本控制和集中管控能力。通過引進“天眼”攝像頭等設(shè)備，利用軟件管理平臺，一方面便于公司本部對分布在全國各地的項目遠程集中管控，另一方面，以技防代替人防，可以有效降低人工成本。開展精細化管理，服務(wù)高端客戶，采用細化、量化、流程化、標(biāo)準(zhǔn)化、協(xié)同化、經(jīng)濟化、實證化和精益化的八大方法，實行精細化管理，提升服務(wù)水平，確保服務(wù)質(zhì)量。逐步開展高新企業(yè)信息咨詢、金融服務(wù)等服務(wù)。
（二）橫向擴展，向高端商旅園區(qū)管理運營轉(zhuǎn)型
當(dāng)前，特發(fā)物業(yè)的項目主要是特發(fā)集團自有物業(yè)、特發(fā)集團新開發(fā)的物業(yè)及華為公司的物業(yè)。所管理的業(yè)態(tài)主要是高新科技園區(qū)、寫字樓、住宅小區(qū)。特發(fā)物業(yè)要想保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，必須向其它業(yè)態(tài)的管理進軍，如度假村、珠寶產(chǎn)業(yè)園管理等。目前，特發(fā)物業(yè)正在籌劃這方面的調(diào)研工作。
（三）以內(nèi)部改革促商業(yè)模式轉(zhuǎn)型。
公司目前正在探索全面推進績效考核，建立相應(yīng)的量化指標(biāo)，層層簽訂責(zé)任書；建立長效激勵機制，探索員工持股等多元化股權(quán)改革，完善公司法人治理結(jié)構(gòu)；改革用人機制，打造市場化職業(yè)隊伍。通過改革提高員工積極性，增強企業(yè)活力，為商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型打好基礎(chǔ)。與此同時，特發(fā)物業(yè)也正在積極探索與相關(guān)公司合作、協(xié)作、品牌輸出及咨詢顧問等多種商業(yè)模式。目前已草簽了部分合作框架協(xié)議或備忘錄。
有序推進上述創(chuàng)新轉(zhuǎn)型工作，不斷做優(yōu)做強，實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)盈利和健康發(fā)展，是物業(yè)公司當(dāng)前應(yīng)采取的戰(zhàn)略舉措。