集眾人之智，破解資源性資產(chǎn)管理難題 ——集團(tuán)2021年度資源性資產(chǎn)專題會議研討成果綜述
發(fā)布日期:2022/1/3 16:00:30 | 瀏覽次數(shù):16987 來源:祝高玲/集團(tuán)企管部一、物業(yè)經(jīng)營提升
（一）改造物業(yè)的選取標(biāo)準(zhǔn)
符合以下部分情況時，可考慮進(jìn)行物業(yè)改造：
1.物業(yè)老舊。物業(yè)外觀、內(nèi)部老舊、破損嚴(yán)重。
2.安全隱患。物業(yè)存在較大的安全隱患。
3.市場基礎(chǔ)。物業(yè)周邊具有產(chǎn)業(yè)聚集，或人流量密集的市場基礎(chǔ)，改造有利于提升對租戶的吸引力。
4.空置。物業(yè)空置時間較長，出租難度大。
5.物業(yè)集中度�？蓛�(yōu)先考慮相對集中的物業(yè)，改造效果更明顯。
6.預(yù)期收益。經(jīng)改造后，預(yù)計租賃運營收益的提升空間較大。
（二）物業(yè)改造的定位
在確定物業(yè)改造定位時，應(yīng)做好以下工作：
1.市場調(diào)研。做好物業(yè)改造項目的市場調(diào)研，形成可研報告。
2.改造定位。根據(jù)物業(yè)周邊環(huán)境，選取適宜的業(yè)態(tài)。
3.建筑現(xiàn)狀。評估物業(yè)自身建筑條件（如結(jié)構(gòu)、承重等），必要時邀請專家參與。
4.政府政策。綜合考慮物業(yè)所在片區(qū)的政府發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)政策等，改造定位應(yīng)與其相匹配。
（三）物業(yè)改造的具體措施
1.規(guī)劃設(shè)計方案。深入分析目標(biāo)客戶的需求，做好建筑的規(guī)劃設(shè)計方案。
2.項目管理：
（1）報批報建。依照規(guī)定，做好建造工程的報批報建工作。
（2）采購招標(biāo)流程。嚴(yán)格按照規(guī)定，選聘適合的施工單位。
（3）工程施工。項目經(jīng)理負(fù)責(zé)做好工程管理工作，重點保障工程進(jìn)度、建筑質(zhì)量、裝修效果等符合要求。
（4）安全生產(chǎn)。做好施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理。
（5）費用控制。嚴(yán)格控制相關(guān)的費用支出。
3.老租戶搬遷。做好老租戶的溝通協(xié)調(diào)，擬定搬遷方案。
4.資金安排。提前考慮項目整體資金安排，保持良好的流動性；在物業(yè)改造期間，綜合考慮租金損失、改造成本，及其他運營費用。
5.運營管理。提前搭建運營管理機(jī)制，組建團(tuán)隊。
6.客戶儲備。提前做好招租工作，儲備客戶。
7.其他注意事項：
（1）主體拆除階段，重點加強(qiáng)對現(xiàn)場施工安全工作的巡視、檢查，定期對主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)測，檢查結(jié)構(gòu)構(gòu)件是否存在裂縫、位移、沉降等安全隱患。
（2）加固施工階段，重點做好開工前對設(shè)計圖中技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工方案的審核工作，對進(jìn)場材料、結(jié)構(gòu)配件進(jìn)行檢查、驗收。
（3）裝修階段，重點做好裝修效果及細(xì)節(jié)的管控工作，通過圖紙標(biāo)準(zhǔn)管理、材料、裝成品加工機(jī)械化管理、現(xiàn)場可視化管理、施工現(xiàn)場整潔化管理，對裝飾施工進(jìn)行精細(xì)化管理。
（四）物業(yè)改造效果的評價維度
1.經(jīng)濟(jì)效益。改造前后，物業(yè)租金收益的增長率、投資回報期等。
2.安全隱患。通過改造，消除物業(yè)存在的安全隱患。
3.物業(yè)形象。改造后，物業(yè)外觀、內(nèi)部設(shè)施設(shè)備煥然一新，物業(yè)形象得到提升。
4.企業(yè)品牌。部分物業(yè)改造后，冠以企業(yè)名稱，能夠擴(kuò)大企業(yè)品牌影響力與美譽(yù)度。
5.客戶滿意度。改造后的物業(yè)定位、內(nèi)部規(guī)劃與設(shè)計、設(shè)施設(shè)備、精美裝修等，能夠滿足甚至超出顧客的期望，提升客戶滿意度。
6.人文關(guān)懷。優(yōu)秀的建筑規(guī)劃設(shè)計，能夠與周邊環(huán)境、風(fēng)格相配套，體現(xiàn)出綠色、生態(tài)、人文的建筑特色，提升物業(yè)居住、使用的舒適度，提高建筑及周邊環(huán)境的格調(diào)，進(jìn)而產(chǎn)生較好的社會效益。
二、空置物業(yè)處置
（一）空置物業(yè)的預(yù)警機(jī)制
1.租賃系統(tǒng)預(yù)警。在租賃系統(tǒng)上設(shè)置空置物業(yè)的自動預(yù)警功能，當(dāng)合同到期前3個月時，手機(jī)APP“云資管”自動提醒；從租賃信息系統(tǒng)導(dǎo)出《物業(yè)租賃狀態(tài)表》，列明所有空置物業(yè)名稱、空置時長。
2.定期會議提醒。定期組織租賃工作會議，研究空置物業(yè)招租進(jìn)展，布置工作要求。
3.承租方狀態(tài)跟蹤。定期進(jìn)行租賃后巡查工作，關(guān)注承租方租金繳交及經(jīng)營狀況，在出現(xiàn)租金繳納明顯不及時、經(jīng)營活躍度下降（工作人員、用電量、用水量、出貨量銳減）等情形時，加強(qiáng)研判，提前做好預(yù)案。
4.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策變化。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、國際貿(mào)易政策發(fā)生變化，或國家政策對某個行業(yè)（例如P2P金融、在線教育）產(chǎn)生較大負(fù)面影響時，應(yīng)特別關(guān)注該類承租方。
5.同片區(qū)物業(yè)租賃情況。若片區(qū)內(nèi)同類型物業(yè)承租方出現(xiàn)較多退租、逃租現(xiàn)象時，應(yīng)對片區(qū)進(jìn)行排查。
（二）空置物業(yè)形成的主要原因分析
1.物業(yè)現(xiàn)狀老舊。集團(tuán)老舊物業(yè)占比較大，部分物業(yè)內(nèi)部設(shè)施陳舊、老化。
2.承租方經(jīng)營狀況不佳。宏觀經(jīng)濟(jì)下行，承租方經(jīng)營受到較大的負(fù)面影響，影響承租能力。
3.市場競爭加劇。租賃市場競爭激烈，新入市物業(yè)數(shù)量多，造成片區(qū)物業(yè)供大于求。
4.租賃價格偏高。在租賃市場下行時，未能隨行就市，招租價格不降或有所上升，缺乏市場競爭力。
5.經(jīng)營能力有所不足。部分物業(yè)受限于經(jīng)營管理能力等因素，未能及時通過轉(zhuǎn)換經(jīng)營用途等方式實現(xiàn)出租。
（三）空置物業(yè)處理的主要措施
1.拓展招租渠道，加大招租力度。
（1）委托各物業(yè)管理處、公告欄等發(fā)布招租信息。
（2）通過微信朋友圈、老客戶介紹、人脈等方式，發(fā)布招租信息。
（3）通過知名網(wǎng)站、微信公眾號招租，也可考慮在豆瓣網(wǎng)、抖音等新媒體進(jìn)行招租。
（4）商業(yè)綜合體可舉辦有品質(zhì)的熱點活動，開展線上、線下推廣活動進(jìn)行宣傳。
2.委托中介。委托有資質(zhì)的地產(chǎn)中介或者商業(yè)代理公司招租，借助各大地產(chǎn)中介平臺在網(wǎng)絡(luò)、門店推廣。
3.提前招租。提前開展續(xù)租溝通、公開招租等工作，盡量縮短物業(yè)空置期。
4.物業(yè)改造更新。根據(jù)市場需求，可考慮分割物業(yè)出租，老舊寫字樓、住宅等重新裝修，改善物業(yè)狀態(tài)及配套措施等方式，提升物業(yè)出租率。
5.定期調(diào)整租賃價格。建立租賃市場調(diào)研機(jī)制，認(rèn)真落實租賃市場價格的調(diào)研工作，制訂與市場大致接軌的租賃價格體系。
6.提升服務(wù)質(zhì)量。加強(qiáng)物業(yè)的租后管理，不斷提升安全、衛(wèi)生條件，提升客戶滿意度；加強(qiáng)與優(yōu)質(zhì)租戶的溝通聯(lián)系，關(guān)心并及時解決租戶的合理訴求。
7.建立激勵約束機(jī)制。將招租工作成果納入相關(guān)工作人員的績效考核體系，充分調(diào)動一線業(yè)務(wù)人員的經(jīng)營責(zé)任心和積極性。
（四）解決空置物業(yè)的注意事項
1.加強(qiáng)新租戶的背景調(diào)查。同等條件下，優(yōu)先選擇租賃實力較強(qiáng)、業(yè)務(wù)及住所相對穩(wěn)定的租戶。
2.程序合規(guī)。物業(yè)長期空置后實現(xiàn)出租的，也應(yīng)履行公開招租等流程。
3.注重安全生產(chǎn)管理。經(jīng)考察，對于可能存在安全隱患的租戶，在引入時應(yīng)慎重。
4.注意平衡區(qū)域內(nèi)的價格體系。在商業(yè)運營中，同區(qū)域的物業(yè)，在空置后降價引入新租戶時，應(yīng)注意平衡內(nèi)部價格體系，可靈活采取保密協(xié)議、租金打折等多種方式。
5.關(guān)注租賃業(yè)態(tài)。盡量避免引入與業(yè)態(tài)不符的租戶，影響片區(qū)經(jīng)營環(huán)境。
三、違規(guī)二房東處理
（一）違規(guī)二房東的界定標(biāo)準(zhǔn)
滿足以下一項條款，并結(jié)合實際情況，可認(rèn)定為違規(guī)二房東：
1.合同承租方與實際使用方主體不一致，且兩者之間不存在股權(quán)、戶籍關(guān)系。
2.未經(jīng)業(yè)主同意，擅自轉(zhuǎn)租給第三方。
3.以牟利為目的的簡單轉(zhuǎn)租行為，例如，采取賺取差價、虛增租賃面積等方式。
（二）如何發(fā)現(xiàn)違規(guī)二房東
1.加強(qiáng)租后巡查，并注意是否存在以下情形：
（1）物業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)施發(fā)生變化，例如物業(yè)分割或明顯劃分為不同區(qū)域。
（2）觀察室內(nèi)布局與陳設(shè)，判斷物業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)與承租方是否一致。
（3）觀察門口招牌、室內(nèi)懸掛的營業(yè)執(zhí)照、公告文件落款等資料，與承租方是否一致。
（4）觀察電梯間廣告、指引標(biāo)語等信息，與承租方是否一致。
2.現(xiàn)場調(diào)查：
（1）問詢物業(yè)管理公司，水電費、物管費繳交主體是否發(fā)生變化。
（2）直接問詢物業(yè)實際使用方。可考慮向員工（非老板）咨詢；若發(fā)覺物業(yè)使用方與承租方不一致，可進(jìn)一步問詢租賃方、租賃時間、價格等關(guān)鍵信息。
（3）問詢周邊商戶/住戶，該物業(yè)的使用方信息。
（三）如何防范違規(guī)二房東
1.公開招租信息，規(guī)范招租流程。 “陽光是最好的消毒劑”，公開招租信息，充分挖掘客戶；招租過程公平公正，避免牽連內(nèi)部利益，以企業(yè)經(jīng)營利潤最大化為原則確定承租方。
2.租賃價格市場化，合理定價。參考中原評估價及企業(yè)市場調(diào)研價格，綜合評估后合理定價；避免因租賃價格偏離市場價格，帶來尋租空間。
3.建立健全工作機(jī)制。進(jìn)一步完善制度中關(guān)于二房東的工作條款，包括但不限于：租戶背景調(diào)查、租后巡查、發(fā)現(xiàn)違規(guī)二房東后處置措施、建立激勵約束機(jī)制等。
4.完善合同條款。考慮在合同中規(guī)定不得私自轉(zhuǎn)租，以及發(fā)生轉(zhuǎn)租違約行為后的處理條款，例如：業(yè)主可單方面解約、可與實際承租方直接簽約、沒有裝修補(bǔ)償?shù)取?
5.增設(shè)承租方背景調(diào)查。多渠道了解意向承租方的背景情況，包括經(jīng)營范圍、經(jīng)營狀況、物業(yè)用途等，盡量排除不具有租賃實力的意向承租方，降低轉(zhuǎn)租風(fēng)險。
6.加強(qiáng)租后管理。加強(qiáng)物業(yè)巡查，定期了解租戶經(jīng)營情況；加強(qiáng)租戶的日常管理，包括定期檢查租戶有無轉(zhuǎn)租，同時對其他不規(guī)范行為進(jìn)行糾正和整改。
7.建立約束機(jī)制。層層落實內(nèi)部管理人員的職責(zé)，當(dāng)出現(xiàn)違規(guī)二房東（且非自查發(fā)現(xiàn)）時，應(yīng)根據(jù)相關(guān)制度，追究內(nèi)部工作人員是否存在失職、違規(guī)等方面的責(zé)任。
（四）處理違規(guī)二房東的有效措施
1.掌握轉(zhuǎn)租情況，固定證據(jù)。在調(diào)查發(fā)現(xiàn)存在轉(zhuǎn)租可能性時，第一時間保留相關(guān)證據(jù)，例如：轉(zhuǎn)租物業(yè)照片、實際承租方經(jīng)營標(biāo)識、轉(zhuǎn)租合同、物管費繳交憑證等。
2.研究合同條款，制訂處理方案。仔細(xì)研讀合同條款，必要時請公司法務(wù)參與，共同制訂處理方案，列明處理步驟。
3.與關(guān)聯(lián)方正式接洽，做好談判溝通。正式采取強(qiáng)制措施或法律手段前，與承租方、實際使用方進(jìn)行充分溝通，爭取平等協(xié)商、妥善解決；在理解各方訴求的基礎(chǔ)上，力爭提出合法合理的解決方案；注意談判技巧。
4.視情況采取必要的強(qiáng)制措施。根據(jù)實際情況，可考慮采取停水、停電等措施，但需要提前做好預(yù)案。
5.考慮采取法律訴訟。根據(jù)具體情況，請公司法務(wù)介入，評估采取法律訴訟的路徑及具體措施。
6.內(nèi)部支持與協(xié)同。解決違規(guī)二房東的工作，一般較為復(fù)雜、困難，公司領(lǐng)導(dǎo)的重視，業(yè)務(wù)與法務(wù)的協(xié)同，工作任務(wù)層層分解與督促等，對工作成果至關(guān)重要。
（五）處理違規(guī)二房東的注意事項
1.合法合規(guī)。研讀合同條款及相關(guān)法律法規(guī)，制訂工作方案及具體措施；請公司法務(wù)評估，堅持合法合規(guī)。
2.敢于碰硬。清退工作涉及到違規(guī)二房東的切身利益，公司領(lǐng)導(dǎo)及工作人員需要團(tuán)結(jié)一致，拿出勇于擔(dān)當(dāng)、敢于碰硬的氣魄。
3.避免發(fā)生群體事件、維穩(wěn)事件。在溝通、談判中堅持理性、耐心，注意控制情緒。
4.設(shè)置合理的工作程序。在實踐中，結(jié)合具體情況實施工作程序：主要有事前溝通、發(fā)函、談判、提出解決方案、部分強(qiáng)制性措施（或有）、訴訟（或有）等。
5.保障工作人員的人身安全。要提前考慮可能存在的激烈沖突情形，做好工作預(yù)案，保障工作人員的人身安全。