房地產項目收購的操作流程、步驟
發(fā)布日期:2020/4/28 12:32:56 | 瀏覽次數:12513 來源:孫林晶/特發(fā)地產公司一般而言，規(guī)范的房地產項目公司收購包括四個步驟。
一、簽訂意向書或框架協(xié)議
在收購方與轉讓方達成初步收購意向后，雙方宜簽訂意向書或框架性協(xié)議，明確雙方的合作意愿，初步約定雙方在意向收購階段的權利與義務。一般而言，主要約定兩個方面的內容：(一)在意向收購階段，雙方尤其是轉讓方不得就項目收購事宜與其他方進行接洽、談判、簽約；(二)雙方應對在合作過程中尤其是盡職調查階段獲悉的對方的商業(yè)信息保密。
二、盡職調查
在項目公司收購過程中，對于股權轉讓方而言，通常情況下其傾向于僅向受讓方展示公司及項目良好的經營狀況與市場前景。但是，受讓一個項目公司的股權，即意味著接受該公司的全部資產（剝離資產除外）、債權債務、潛在風險等。因而，受讓方必須盡可能地了解項目公司及項目的歷史、現狀與將來，發(fā)現項目公司及項目可能存在的風險與障礙。所以，受讓方在簽訂意向書或框架協(xié)議后，應進行詳盡的法律與財務盡職調查。
（一）進行法律盡職調查，可最大限度地了解目標公司的經營狀況與法律風險，包括以下幾種1、收集、審查目標公司提供的書面文件。2、向目標公司管理層、普通員工調查了解有關信息。3、查看目標公司與房地產項目的現場狀況。4、向有關政府部門調查并獲取書面文件。5、依據國家與地方相關法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章及規(guī)范性文件（以下簡稱“法律法規(guī)”）的規(guī)定進行法律分析。
（二）盡職調查一般情況下宜要求轉讓方提供以下幾大類材料(以下所列資料僅為摘要)：1、目標公司基本情況；2、治理結構與人事管理情況；3、資產（權益）、負債情況；4、納稅情況；5、房地產項目情況；6、重大合同及重大訴訟/仲裁/行政處罰事項；7、其他。
房地產項目公司的收購，其著眼點在于項目公司擁有的房地產項目，因而盡職調查最重要的是對房地產項目的合法性作出判斷，主要審查其獲得的政府批件是否齊備。
一般而言，開發(fā)房地產項目應獲得計劃主管部門的立項批復，規(guī)劃部門的設計方案審定意見、用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可，土地管理部門的國有土地使用證，建設主管部門的施工許可，房管部門的銷售許可。如系集體土地轉為國有土地，則存在征地與拆遷補償問題，應審查征地手續(xù)是否齊備，補償問題是否已達成協(xié)議并落實。
若通過盡職調查發(fā)現項目存在根本性且無法克服的缺陷，如項目公司不擁有對應的土地使用權，或土地使用權系違法取得，或項目規(guī)劃嚴重違反國家與地方的整體規(guī)劃，或嚴重資不抵債等，則宜放棄收購行為。
但在房地產市場上，大量項目存在局部性、手續(xù)性的暇疵與障礙，尤其在某些房地產市場管理尚不健全的地區(qū)。包括：征地補償手續(xù)不齊全、不規(guī)范；早已簽訂土地使用權出讓合同甚至已辦理國有土地使用證，但尚未交清土地出讓金；項目規(guī)劃與整體規(guī)劃略有不符之處；已開工但尚未取得施工許可；已銷售但尚未取得銷售許可等。這類項目，風險確實存在，但如未構成根本性障礙，且當地政府主管部門認可補辦相關批準手續(xù)，也可繼續(xù)收購行為，但宜要求轉讓方及項目公司在收購完成前完善相關手續(xù)。如未能作到，或因該等障礙給受讓方或項目公司造成損失，則相應扣除股權轉讓金或要求轉讓方承擔違約責任。
三、制作并簽訂股權轉讓合同
股權轉讓合同是房地產項目公司收購中的操作綱領與關鍵所在，該合同應將收購中所涉及的方方面面問題囊括進去，最大限度避免收購方風險。一般情況下至少應包括：
（一）股權轉讓方向受讓方提供的關于項目公司及房地產項目的介紹、資料如實披露了項目公司的財務狀況和經營狀況，保證未隱瞞、遺漏目標公司的任何對外負債。（二）除股權轉讓方已書面披露者外，項目公司不存在訴訟、仲裁等糾紛，目前亦不存在發(fā)生訴訟、仲裁等糾紛的可能。（三）項目公司近年來未被行政部門處以行政處罰，在可預見的限度內，亦無被行政部門處罰的可能性。（四）除股權轉讓方已書面披露者外，項目公司已按規(guī)定足額繳納各項應納稅費，不存在欠繳稅費情形。（五）股權轉讓方已足額按照其所認繳的出資額向項目公司履行出資義務，且無抽回出資之情形。（六）付款安排。（七）股權轉讓涉及工商變更手續(xù)的辦理。（八）公司治理與員工的安排。（九）資產剝離。（十）債權債務重組。(十一)股權轉讓方提供的擔�；驌Ｐ源胧�(十二)過渡期轉讓方及項目公司的行為限制。 (十三)資料移交。(十四)違約責任。(十五)政府行為及不可抗力。(十六)其他安排。
四、股權與資產交割
股權轉讓合同簽訂后，下一步的工作就是落實股權轉讓合同中的各項安排，支付股權轉讓金，在約定的時間內辦理股權轉讓的工商變更手續(xù)，同時進行資產清點與交割。
值得注意的是，過渡期期間為避免轉讓方在這一階段轉移資產、文件，也為先期了解項目公司運營狀況，方便后期的公司接收工作，受讓方宜在項目公司派駐財務與管理人員，監(jiān)控項目公司的運營。