城市更新“合法用地”的分類與分析
發(fā)布日期:2017/9/14 16:26:28 | 瀏覽次數(shù):14556 來源:許實/特發(fā)地產(chǎn)公司2017年1月1日，《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》正式實施。在拆除重建類城市更新的合法用地比例問題上，新版暫行措施保留了“拆除范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例應當不低于60%”的要求，并增加“合法用地比例不足60%但不低于50%”、“位于探索實施土地開發(fā)創(chuàng)新模式的坪山中心區(qū)范圍的合法用地比例”兩個特殊情形的規(guī)定。作為拆除重建類城市更新計劃申報條件，如何核算項目合法用地面積并促使之滿足“合法用地比例”已成為判斷項目可行性的首要問題之一。
“合法用地”并沒有明確的政策釋義，業(yè)內(nèi)通常將各類合法用地統(tǒng)稱為“五類合法用地”，但對其劃分和歸類卻有不同說法。經(jīng)對相關(guān)規(guī)定和政策進行梳理，可大致分以下幾類：
一、國有用地
指已出讓、已劃撥或其他已辦理合法用地手續(xù)的國有用地。權(quán)利證明憑證主要有土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)劃撥文件、不動產(chǎn)權(quán)證明文件等。
二、原集體經(jīng)濟組織取得確權(quán)用地
（一）城中村紅線用地
1986年6月27日,市政府出臺了《關(guān)于進一步加強深圳特區(qū)內(nèi)農(nóng)村規(guī)劃工作的通知》，提出“根據(jù)現(xiàn)有農(nóng)村建設現(xiàn)狀，按照城市總體規(guī)劃的要求，劃定控制線”并要求農(nóng)民建房應控制在劃定范圍。文件出臺后，各區(qū)迅速對所管轄的農(nóng)村建設狀況進行了調(diào)查和清理，并由原市國土局按城市總體規(guī)劃的要求，最終劃定原村民合法建設用地控制線，即城中村“用地紅線”。“用地紅線”證明可能為加蓋國土部門紅線圖章的用地范圍及坐標圖，或注明權(quán)屬和界址點坐標的其他證明文件。
（二）非農(nóng)建設用地
非農(nóng)建設用地是相對于農(nóng)用地而言的，在深圳又特指城市化中集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，為保障原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織生產(chǎn)生活需要而由規(guī)劃國土部門給原農(nóng)村集體組織劃定的建設用地。主要包括根據(jù)市政府1993年發(fā)布的《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》、2004年發(fā)布的《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》劃定的非農(nóng)建設用地。此外，各區(qū)就非農(nóng)建設用地的劃定、交易和管理等問題陸續(xù)出臺了系列文件，為非農(nóng)建設用地調(diào)入城市更新項目的條件與方式等實操問題提供了依據(jù)。
（三）征地返還用地
指根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，政府征收原農(nóng)村集體所有的土地后為促進原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可持續(xù)發(fā)展而返還的建設用地。
三、舊屋村用地
指在市政府《關(guān)于發(fā)布〈深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法〉的通知》實施前，原寶安區(qū)、龍崗區(qū)、光明新區(qū)及坪山新區(qū)已形成且現(xiàn)狀仍為原農(nóng)村舊（祖）屋的集中居住區(qū)域。最新實施的《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》將福田、羅湖、南山、鹽田等區(qū)在1992 年6 月18 日市政府《關(guān)于深圳經(jīng)濟特區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定》實施前已形成的原農(nóng)村舊（祖）屋的集中分布區(qū)域納入城市更新舊屋村有關(guān)政策適用范圍。
四、已按歷史遺留違法建筑處理的用地
根據(jù)《深圳市城市更新辦法》規(guī)定，城市更新項目范圍內(nèi)的違法用地、違法建筑應依照有關(guān)法律、法規(guī)及廣東省、深圳市有關(guān)規(guī)定接受處理后，方可作為權(quán)屬確定的更新對象。已按歷史遺留違法建筑處理的用地主要包含兩大類：
一是在1999年3月5日《深圳市人民代表大會常務委員會關(guān)于堅決查處違法建筑的決定》公布實施以前建設的且已按2002年3月實施的《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》處理的歷史遺留違法私房或違法建筑所占用地。
二是按2009年5月實施的《深圳市人民代表大會常務委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》和2014年4月實施的《〈深圳市人民代表大會常務委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》處理的歷史遺留違法用地，這兩項文件擴大了歷史遺留違法建筑的處理范圍。
五、已按房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理的用地
根據(jù)《深圳市城市更新辦法》規(guī)定，城市更新項目范圍內(nèi)未辦理房地產(chǎn)權(quán)登記又不屬違法用地或者違法建筑的建筑物、構(gòu)筑物或者附著物，應根據(jù)深圳市有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問題處理的相關(guān)規(guī)定完善手續(xù)后，方可作為權(quán)屬確定的更新對象。符合條件之處理對象主要有：
（一）按《關(guān)于印發(fā)深圳市處理房地產(chǎn)登記歷史遺留問題若干規(guī)定的通知》處理范圍內(nèi)的房地產(chǎn)，主要指《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》實施前建成或竣工的，且能提供土地使用權(quán)屬證明或規(guī)劃確認文件等相關(guān)證明的房地產(chǎn)。
（二）市政府193號文實施之前已批準預售且已實際銷售，未經(jīng)批準改變用途、加建、超建的房地產(chǎn)。
（三）依照當時房改政策批準房改或市、區(qū)住房主管部門出售，未完善相關(guān)手續(xù)的政策性住房。
（四）已取得房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)代用證，但未完善用地或建設手續(xù)的房地產(chǎn)。
上述登記歷史遺留問題的房地產(chǎn)按規(guī)定補辦有關(guān)手續(xù)并接受處理后，完善初始登記可依法核發(fā)房地產(chǎn)證。
綜上梳理及分析，在對拆除范圍內(nèi)已有合法化用地的核算和清點基礎(chǔ)上，拆除重建類城市更新項目還可通過申請調(diào)入非農(nóng)建設用地或征地返還用地、申請舊屋村認定或按規(guī)定進行農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理、房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理，以及完善歷史用地處置等方式完善項目合法用地手續(xù)，提高拆除重建范圍內(nèi)合法土地的比例。