萬達(dá)地產(chǎn)運(yùn)營管理成功經(jīng)驗(yàn)與啟示
發(fā)布日期:2017/6/15 9:28:18 | 瀏覽次數(shù):10919 來源:王璐艷/特發(fā)地產(chǎn)公司
【高品質(zhì)的招商運(yùn)營是確保商業(yè)地產(chǎn)收益的主要前提條件，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃分布、有序的運(yùn)營管理機(jī)制與實(shí)施亦是招商后期產(chǎn)生高租金回報(bào)率的重要保證。注意特色經(jīng)營的重要性，把研究市場需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營造人性空間的思想作為經(jīng)營理念，不僅在商業(yè)布局、外型統(tǒng)一規(guī)定、人流動(dòng)線等策略力求突破雷同、突出個(gè)性，而且在廣告宣傳、價(jià)格確定、攜助商家在促銷方式等方面也要獨(dú)具風(fēng)格。只有開發(fā)商和商家齊心協(xié)力共同發(fā)展，謀求雙贏，才能走上最終的持續(xù)發(fā)展道路。】
提起商業(yè)地產(chǎn)，大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林是一個(gè)繞不過去的人物。作為公認(rèn)的商業(yè)地產(chǎn)老大的大連萬達(dá)集團(tuán)，已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里深耕了十余年。在今年的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇會(huì)上，王健林董事長毫無保留地將萬達(dá)廣場的運(yùn)營模式進(jìn)行了深度剖析，讓在場的業(yè)內(nèi)人士感到受益匪淺。
萬達(dá)廣場從2008年開始進(jìn)入提速階段，投資建設(shè)很快,今年還將開業(yè)17個(gè)廣場、12個(gè)酒店。按照王健林董事長的說法，整個(gè)萬達(dá)廣場開出來以后,出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，不像一般的商業(yè)物業(yè)都需要兩年以上的市場培育期才可以活起來，一般萬達(dá)廣場一開起來就比較活。“我覺得這里面核心的一個(gè)方面是我們的運(yùn)營管理比較好,就是我們的商業(yè)管理公司,這實(shí)際上已經(jīng)成了萬達(dá)核心競爭的一部分。”王健林董事長表示。
一、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的特點(diǎn)和優(yōu)勢
（一）合理規(guī)劃招商業(yè)態(tài)
王健林表示，萬達(dá)廣場有一個(gè)特點(diǎn)，就是次主力店和主力店的比重比較大，一般都占50%以上，百貨、電影城、超市、卡拉OK、電子游戲等等,餐飲類的比重也比較大。而且在這些主力店當(dāng)中，萬達(dá)廣場在招商方面也特別注重一個(gè)問題，就是非零售比重。“我們?nèi)魏我粋�(gè)廣場都強(qiáng)調(diào)非零售比重要50%以上，這就是業(yè)態(tài)的合理搭配。電影、唱歌、餐廳，尤其是餐飲業(yè)給付的租金比較低，文化、體育、健身（像游泳）等這些都是租金比較低的。”
事實(shí)上，有些購物中心的招商部門、商業(yè)運(yùn)營部門“就不懂這個(gè)道理”，大量的業(yè)態(tài)同質(zhì)化都是服裝類、珠寶類，這些同質(zhì)化很高，這樣就不能體現(xiàn)一站式服務(wù)特點(diǎn)。雖然一開始給的租金高，但是可能2-3年才能火，即使招商進(jìn)來以后,成長性也比較低。
“我們也是在多年的調(diào)整當(dāng)中發(fā)現(xiàn)了這個(gè)秘密，所以我們現(xiàn)在一般地一開始規(guī)劃招商的時(shí)候，放得比較多的是非零售比重，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)多的是文化、娛樂、餐飲。”
（二）強(qiáng)調(diào)讓商家賺錢
“我們當(dāng)時(shí)提出一個(gè)口號，取消利潤考核指標(biāo)，只考核三項(xiàng)。我提了三句話，商業(yè)管理公司就是安全、服務(wù)、品質(zhì)。”“我們?nèi)∠麧櫩己撕芏嗳撕芎ε�，好像�?huì)怎么樣。我說不要緊，只要把服務(wù)搞上去。根據(jù)廣場的調(diào)整比率判斷你是不是成功：如果很少有調(diào)整，大家都可以活得很好，那就是你成功了。”王健林告訴大家。
“我們做過調(diào)查，在萬達(dá)廣場里面,每平米的績效基本上是外地店的2倍以上，我們自己運(yùn)營的三個(gè)品牌的收入，都是我們在外面租的店的2.9倍以上，所以商業(yè)中心一定要花力氣去研究怎么讓商家賺錢的絕招才可以換來自己的發(fā)展。”
（三）不斷地提升和調(diào)整
再好的企業(yè)，再好的規(guī)劃，再好的招商業(yè)態(tài)，在中國十幾億人的國度,區(qū)域文化差異這么大的地方，是不可能做到百戰(zhàn)百勝的，要想持續(xù)運(yùn)營，就是要有吃苦耐勞的精神，要不斷對開業(yè)的店進(jìn)行調(diào)整。
“我們有兩個(gè)店,比如說蘇州店、沈陽店也出現(xiàn)過業(yè)態(tài)問題，一個(gè)月走幾家，但是總是在調(diào)商家，之后不斷地研究、調(diào)整，這個(gè)調(diào)整可能給出一些成本，有一些租賃到期，要?jiǎng)癯�，可能就要損失一些租金等等。”王健林告訴大家，“大概半年多以后,最終商鋪和周邊客戶群對路了，對路以后,這幾個(gè)店就走出來了。”他表示，這個(gè)和搞住宅地產(chǎn)確實(shí)不一樣，只要拿到地，價(jià)格合適走出去就可以了。這個(gè)不但要建，建成以后還要花很長的時(shí)間管，但是它的好處有兩個(gè)方面，一個(gè)是長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，第二,還可以獲得資產(chǎn)價(jià)值升值的好處。
二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理必須高度重視的幾個(gè)關(guān)鍵問題
王健林表示，要做商業(yè)地產(chǎn)，一定要好好研究運(yùn)營管理，把運(yùn)營管理真正看成核心競爭力，這個(gè)企業(yè)才可以在這個(gè)行業(yè)成功。很多公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，宣布做商業(yè)地產(chǎn)的目的是更好地賣住宅，“這種心態(tài)和打算十之八九也不能成功。”
（一）項(xiàng)目要有一個(gè)明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃
開發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目正式招商之前必須要有一個(gè)很明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃，且不能單純按照自己對商業(yè)的理解或個(gè)人的購物經(jīng)驗(yàn)來判斷和選擇相關(guān)的業(yè)態(tài)組合與配比，而要很好地結(jié)合城市的特性、區(qū)域地塊的特性以及城市商業(yè)特點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)慣方面的因素，這樣招商才不至于陷入困境。
（二）項(xiàng)目要與所在城市功能相協(xié)調(diào)
商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個(gè)重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應(yīng)城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展的土壤。從目前我國各大城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況來看，都不同程度地存在著對城市整體規(guī)劃的認(rèn)知和理解不夠準(zhǔn)確而造成項(xiàng)目失敗的情況。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)要與城市功能相協(xié)調(diào)，才有可能使項(xiàng)目在這個(gè)城市取得成功。
（三）正確把握商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特性
在很多商業(yè)物業(yè)開發(fā)過程中，有不少開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)特性的把握存在偏差，對商業(yè)規(guī)律不了解。由于不少開發(fā)商是由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)變過來的，盲目套用住宅的開發(fā)模式，沒有正確認(rèn)識到商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)模式上的區(qū)別。他們往往較少考慮當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)實(shí)，忽視投資者、商家經(jīng)營戶的真實(shí)心態(tài)，直接套用國內(nèi)外發(fā)達(dá)大城市商業(yè)項(xiàng)目的模式來進(jìn)行操作，從而導(dǎo)致水土不服的情況。只有正確把握商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，因地制宜、因城制宜，才有可能取得成功。
（四）多方合作共贏才能取得成功
要充分認(rèn)識到商業(yè)房地產(chǎn)在運(yùn)作上的復(fù)雜性和專業(yè)性，依靠專業(yè)的前期策劃公司、招商及銷售代理公司、經(jīng)營管理公司等各方共同合作，科學(xué)定位，通過深入有效的市場研究做出定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，結(jié)合所在區(qū)域的特性、以及自身商業(yè)的特點(diǎn)和周邊消費(fèi)習(xí)慣方面等因素，結(jié)合差異化的戰(zhàn)略以及招商策略價(jià)格策略，確保商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作成功，獲得可持性的發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)共贏。